Observer le logement des étudiants : l’expertise des agences d‘urbanisme du réseau Urba4

L’observation territoriale est au cœur des métiers des agences d’urbanisme de la Région Auvergne-Rhône-Alpes, notamment en matière d’habitat et de logement. Compte tenu de l’enjeu de loger une population étudiante en croissance et faisant face à des situations de précarisation grandissantes, l’observation des besoins et conditions de logement des étudiants constitue une préoccupation majeure des collectivités du territoire, dont certaines ont choisi de se doter d’un Observatoire Territorial du Logement Etudiant (OTLE).

Les quatre agences d’urbanisme d’Auvergne-Rhône-Alpes animent ainsi chacune un OTLE permettant d’appréhender la situation et les enjeux locaux dans leur diversité territoriale. La DREAL sollicite depuis 2020 le réseau Urba4 des agences d’urbanisme pour une mise en perspective des indicateurs produits permettant d’améliorer la connaissance régionale, tout en répondant aux objectifs du Plan national. Cette mission est cette année complétée par une démarche propre à la région : l’élaboration d’une méthode uniformisée pour la production d’une base de données commune recensant l’offre en résidences étudiantes privées.

OTLE : observer le logement des étudiants

L’Auvergne-Rhône-Alpes constitue une des principales régions universitaires françaises. À la rentrée 2025, elle accueillait plus de 380 000 étudiants, soit environ un étudiant sur huit en France, ce qui en fait la deuxième région universitaire après l’Île-de-France. Bien que moins importante ces dernières années, la croissance démographique étudiante reste soutenue, portée à la fois par l’attractivité des établissements d’enseignement supérieur et de recherche, et par l’essor de nouvelles formations sur l’ensemble du territoire. Si la métropole lyonnaise regroupe près de la moitié des effectifs régionaux, d’autres villes universitaires importantes — Grenoble, Clermont-Ferrand, Saint-Étienne, Annecy ou encore Chambéry — voient elles aussi leur nombre d’étudiants progresser. Cette attractivité représente un moteur essentiel de développement économique, d’innovation et de rayonnement pour les territoires concernés. Elle soulève néanmoins un défi de plus en plus pressant : garantir à chaque étudiant l’accès à un logement adapté, abordable et conforme à ses besoins.

Dans un contexte du logement marqué par la tension persistante sur les marchés locatifs et la diversification des parcours résidentiels, une connaissance précise des besoins de logement des étudiants devient plus que jamais nécessaire. C’est précisément le rôle que jouent les observatoires territoriaux du logement étudiant : en réunissant les différents acteurs concernés autour d’une base commune de données, d’analyses et d’indicateurs partagés, ils permettent d’éclairer la décision publique, d’orienter les stratégies de développement de l’offre de logements en tenant compte des besoins de ce public spécifique, et de renforcer l’attractivité des territoires universitaires.

Une compréhension partagée des situations locales constitue une condition indispensable à la mise en place de politiques publiques réellement efficaces. Celles-ci varient considérablement selon les territoires : degré de tension des marchés immobiliers, profils des étudiants, disponibilité des logements Crous, importance et tarifs de l’offre en résidences étudiantes privées, pratiques de colocation, mobilités quotidiennes au regard de l’implantation des lieux d’études, ou encore capacités financières des étudiants (et de leurs familles). Une observation ancrée dans les territoires permet d’aller au-delà d’une simple approche quantitative, pour mieux saisir les parcours résidentiels, les difficultés vécues par les étudiants et l’évolution de leurs besoins.

On dénombre 39 OTLE labellisés et actifs en France en 2026. Ces dispositifs d’observations pluri-partenariaux mobilisent en général les intercommunalités pôles d’enseignement supérieur, les universités, les services de l’État, les Crous et les acteurs du logement selon des modèles d’organisation, de financement, et sur des périmètres répondant aux enjeux locaux. Ils constituent pour ces acteurs locaux du logement et de l’enseignement supérieur un espace d’échange qui vient alimenter leurs stratégies respectives.

En Auvergne-Rhône-Alpes, les OTLE figurent parmi les quatre axes stratégiques du Plan régional en faveur du logement étudiant 2025-2030, dont l’objectif affiché est de mieux connaître l’offre et les conditions de logement des étudiants. La coordination et la production technique des OTLE est assurée par les 4 agences d’urbanisme, réunies au sein du réseau Urba4 [1].

Un réseau régional au service d’une ambition nationale

Face à la croissance continue des effectifs étudiants observée ces dernières années, l’État a engagé plusieurs programmes successifs destinés à accroître l’offre de logements étudiants. Les plans nationaux dits « 40 000 logements » (2013-2017) puis « 60 000 logements » (2018-2022) ont ainsi été complétés par une nouvelle feuille de route gouvernementale adoptée fin 2023 et traduite en 2025 par une circulaire du Premier ministre réaffirmant le caractère prioritaire de cette politique publique. Cette stratégie fixe un objectif national de création de 45 000 logements étudiants en trois ans, dont 30 000 logements sociaux et 15 000 logements locatifs intermédiaires. Elle prévoit également l’élaboration, dans chaque région, de plans d’actions territorialisés. Ce texte assigne à la Région Auvergne-Rhône-Alpes un objectif annuel de 1 180 logements sociaux à financer et 900 logements locatifs intermédiaires (LLI) à réaliser, complété par un objectif de plus de 3 000 livraisons sur trois ans. Le suivi de ces objectifs constitue l’un des axes du plan régional en faveur du logement étudiant à horizon 2030, élaboré et piloté par le rectorat et la DREAL à la suite de cette même circulaire.

Au-delà de la nécessité de maintenir, voire d’accélérer, le rythme de production de logements étudiants — en actionnant tous les leviers disponibles : mobilisation du foncier, valorisation du logement locatif intermédiaire, soutien aux opérations innovantes, etc. — ce plan régional ambitionne de renforcer la coordination entre acteurs locaux et les partenariats, via une gouvernance régionale structurée et des gouvernances locales dédiées aux territoires les plus tendus. Il comprend également un volet « connaissance et analyse du logement étudiant », qui s’appuiera notamment sur les travaux menés par les OTLE.

Depuis 2020, les OTLE du réseau Urba4 contribuent aux travaux de l’Instance régionale de coordination et de suivi (IRCS) du logement étudiant, portée par la DREAL Auvergne-Rhône-Alpes et le rectorat. Cette instance, inscrite également dans le Plan régional 2025-2030, réunit une fois par an les acteurs du logement et de l’enseignement supérieur pour échanger sur la situation du logement étudiant en région, et s’informer des outils et actualités permettant d’accroître l’offre de logements abordables pour ce public. A cette occasion, les quatre agences d’urbanisme présentent une vision régionale du logement étudiant en compilant les données produites par chaque observatoire, et partagent des retours d’expérience sur leurs territoires respectifs. Même si des écarts subsistent entre les OTLE, tant sur le niveau de détail des informations collectées que sur les périodes de recueil des données, cette vision régionale a montré que l’offre en résidences étudiantes est essentielle pour le logement des étudiants. Si l’offre publique (parc social et Crous) est assez bien connue, le décompte de l’offre privée l’est moins.

Une nouvelle mission régionale

C’est dans ce contexte que la DREAL et le rectorat ont missionné, fin 2025, les quatre OTLE pour formaliser un protocole d’élaboration d’une base de données commune recensant les résidences étudiantes, qu’elles soient sociales ou privées.

Le protocole a été conçu en cohérence avec les attendus fixés au niveau national, en distinguant notamment les résidences Crous, les résidences privées avec services, celles gérées par des bailleurs sociaux ou des associations, et les autres types de résidences. Il identifie les indicateurs et données à recueillir, les sources disponibles, les acteurs à associer, ainsi que les partenariats à consolider ou à créer pour garantir une alimentation pérenne de la base. Il couvre également les modalités d’échange avec les gestionnaires et le calendrier à respecter pour optimiser la collecte des données au regard des rythmes annuels d’emménagement / déménagement des étudiants.

Ce protocole s’appuie sur les retours d’expérience des quatre OTLE régionaux et sur un benchmark mené début 2026 auprès de neuf autres OTLE du réseau national. Les questions ont porté sur les indicateurs retenus, les sources mobilisées, les méthodes de collecte, l’identification des partenaires, la formalisation de la mise à disposition des données, la coordination des acteurs, ou encore les arguments employés pour encourager la contribution des partenaires et la remontée d’informations. Ces retours d’expérience concernaient des territoires très divers — département, métropoles, agglomérations et aires d’attraction — dont la population varie de 159 000 à 1,5 million d’habitants, le nombre d’étudiants de 4 000 à 138 000, et le parc dédié de 500 à 20 000 places. A l’issue de ces entretiens il est apparu qu’aucun OTLE enquêté n’était engagé dans une démarche de réseau local ou régional, tous ont cependant témoigné de leur intérêt pour disposer d’une méthode uniformisée afin de produire une base de données sur les résidences étudiantes.

Cette mobilisation régionale, à l’initiative de la DREAL et du rectorat d’Auvergne-Rhône-Alpes, contribue ainsi à consolider la culture commune de l’observation et à renforcer la coordination entre les acteurs régionaux amorcés dans le cadre de l’Instance régionale de coordination et de suivi du logement étudiant et des OTLE locaux. La contribution des quatre agences d’urbanisme d’Auvergne-Rhône-Alpes au réseau régional des OTLE leur offre l’opportunité de consolider leurs méthodes d’observation en général et de récolte de données en particulier, d’entrer en dialogue constructif avec les gestionnaires des résidences étudiantes privées qui logent aujourd’hui près de 10 000 étudiants dans la région (14% des places au sein du parc dédié), de faire connaître leurs travaux et leurs expertises en instance régionale mais également dans le réseau national des OTLE intéressé par les innovations méthodologiques en cours. Elle offre également la possibilité de comparer les situations d’un territoire à l’autre et d’inscrire chaque OTLE dans un contexte régional mieux connu. En plaçant le développement des OTLE parmi ses priorités, le Plan 2025-2030 reconnaît pleinement le rôle stratégique de l’observation comme véritable levier d’action au service de l’attractivité universitaire et de l’amélioration des conditions de vie et de réussite étudiantes.

Déployer une démarche d’aménagement favorable à la santé, un enjeu d’acculturation et de montée en compétences

A l’heure où la thématique du « prendre soin » trouve progressivement une place dans le débat public local et dans les politiques publiques territoriales, l’enjeu d’une réelle déclinaison de ces intentions dans des démarches d’aménagement favorable à la santé se pose. Qu’il s’agisse de projets urbains ou de documents d’urbanisme, ces démarches doivent s’appuyer sur une acculturation progressive des élus et des équipes, ainsi que sur leur montée en compétence. C’est ce à quoi s’emploie l’Agence d’urbanisme Clermont Massif central (AUCM) depuis plusieurs années, aux côtés des autres agences d’urbanisme de la région (URBA4), avec le soutien de l’Agence régionale de santé (ARS) dans le cadre du Plan régional santé environnement (PRSE).

Comprendre les enjeux : pourquoi faire de l’aménagement favorable à la santé ? S’appuyer sur les données probantes pour sensibiliser et convaincre.

Nous faisons aujourd’hui face à une montée des enjeux de santé et notamment des pathologies chroniques directement liées à notre environnement ou à notre mode de vie moderne (asthme, obésité, allergies, cancer, santé mentale…). Le dérèglement climatique constitue également un risque d’accentuation de ces problématiques de santé. En effet, l’augmentation des températures et la survenue d’événements climatiques extrêmes, nous exposent à de nouvelles vulnérabilités, tant physiques (déshydratation, zoonoses, augmentation de la part d’ozone dans l’air, risques sur l’accès à l’eau potable…) que mentales (éco-anxiété, stress lié à la gestion de catastrophes, perte de qualité du sommeil…).

La communauté scientifique s’accorde pour dire que 80% de notre état de santé est influencé par des facteurs environnementaux, socio-économiques et nos comportements individuels. Les collectivités disposent donc de nombreux leviers pour agir sur ces facteurs de risque et il est important de convaincre les élus et les équipes techniques de l’importance de la mise à l’agenda de ces thématiques.

Mettre au cœur des politiques publiques la préservation de la santé humaine, mais aussi de la santé animale et environnementale, permet non seulement de redonner du sens aux politiques menées, mais aussi d’engager de nouvelles dynamiques de transition de nos territoires et de nos modes de vies. Pour certaines collectivités, les approches en santé sont un moyen de continuer à agir de manière plus consensuelle et fédératrice en faveur de la transition écologique, en s’appuyant sur la notion de co-bénéfices entre santé humaine et santé de l’ensemble du vivant. Par exemple, le maintien et l’accès à des espaces naturels arborés permettra non seulement de réduire la pollution de l’air, mais aussi de générer des espaces de fraîcheur pour les habitants, de favoriser la santé mentale par la présence d’une riche biodiversité (chant des oiseaux par exemple) ou encore de limiter l’impact de fortes pluies sur les zones d’habitation en maintenant des sols vivants, capables de retenir l’eau.

Donner à voir aux territoires accompagnés des données probantes, issues de recherches scientifiques et permettant de mesurer l’impact de notre environnement sur notre santé, est un moyen de convaincre les équipes et les élus de l’importance d’agir sur le sujet. En complément, porter à connaissance la situation de santé des habitants du territoire, permet également de prendre la mesure des enjeux locaux. L’appui de l’Observatoire régional de santé (ORS) a, par exemple, était précieux pour documenter l’état de santé des habitants d’Aulnat, mettre en avant la vulnérabilité particulièrement forte de cette commune sur de nombreux indicateurs et impulser ainsi une démarche d’urbanisme favorable à la santé dans le cadre du projet de revitalisation du centre-bourg.

Devenir des acteurs de la santé et faire culture commune

La mise en avant de données probantes et d’indicateurs locaux sur l’état de santé de la population peuvent toutefois générer des inquiétudes pour les élus et les équipes. Il est donc important de mettre en avant les moyens d’action face à ces états de fait.

L’Organisation mondiale de la santé (OMS) précise que la santé ne relève pas seulement d’une absence de pathologie, mais d’un état de complet bien-être sur les plans physique, mental et social. Cette approche globale de la santé renvoie donc à des champs très variés d’action publique des collectivités : alimentation, activité physique, mobilité, petite enfance, mais également culture, entretien des espaces verts, etc.

Les temps de sensibilisation s’avèrent indispensables pour permettre à chaque agent et élu de saisir dans quelle mesure les actions portées peuvent avoir un impact sur la santé des habitants. L’AUCM a accompagné de nombreux acteurs territoriaux dans des temps d’acculturation, comme ce fût le cas lors d’un séminaire co-organisé par le CNFPT et URBA4 qui s’est tenu à Clermont-Ferrand en décembre 2025. L’enjeu est en particulier de faire culture commune entre les services et de se saisir collectivement de la définition globale de la santé et de ses différentes dimensions. Ainsi, lors du lancement de la démarche d’intégration d’un volet santé au Plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) de la Communauté de communes du Bocage Bourbonnais en avril 2025, les différentes directions de la collectivité ont été associées à un temps de sensibilisation sur l’aménagement favorable à la santé. Etaient entre autres présentes, les personnes en charge du Projet alimentaire territorial (PAT), des démarches de transition écologique, d’aménagement, d’action sociale, de revitalisation des centres-bourgs ou encore de la gestion administrative et financière de la collectivité.

Au-delà de la création d’une culture commune, ce sont bien les connaissances et compétences cumulées de l’ensemble des acteurs (équipes internes, élus et partenaires) qui permettent d’intégrer une approche globale de la santé dans les projets conduits.

Accompagner la montée en compétences, outiller les acteurs

Les accompagnements menés par l’AUCM visent non seulement à faire prendre conscience aux collectivités de l’importance d’agir sur la santé et des leviers dont elles disposent pour le faire, mais également de pouvoir engager des démarches concrètes et opérationnelles en ce sens, que ce soit dans l’élaboration de projets d’aménagement ou dans l’intégration de ces enjeux dans des documents d’urbanisme.

Les objectifs de l’aménagement favorable à la santé peuvent se résumer comme le fait de limiter l’exposition aux facteurs de risques et de maximiser l’exposition aux facteurs bénéfiques pour la santé, en agissant sur les modes de vie, les caractéristiques sociales et économiques du territoire, l’habitat, les espaces publics, les milieux et les ressources. Il s’avère donc nécessaire d’outiller les collectivités pour rendre ces objectifs plus opérationnels et permettre leur déclinaison de façon priorisée et circonstanciée au regard des enjeux du territoire.

L’appui de l’Observatoire régional de santé (ORS) est ainsi indispensable par la mise à disposition de données statistiques (Balises) et l’appui à leur analyse.

Pour compléter les approches statistiques, les agences d’urbanisme ont développé un savoir-faire dans le déploiement de méthodes de diagnostics sensibles. Ceux-ci permettent de poursuivre l’acculturation des équipes via une approche par la perception des déterminants de santé dans l’espace public. Ce fût le cas par exemple dans le cadre du cycle Recré-Action porté avec Clermont Auvergne Métropole ou encore auprès du club départemental des chargés de missions revitalisation des centralités porté par la Direction départementale des territoires (DDT) du Puy-de-Dôme. Les outils de diagnostic sensibles permettent également de réaliser des diagnostics fins, comme à Aulnat, en juin 2025, pour expertiser une boucle piétonne au regard des différents déterminants de santé humaine, animale et environnementale.

Enfin, la constitution de grilles d’analyse permet d’accompagner les collectivités dans une relecture de leurs projets ou de leurs documents d’urbanisme, en les passant au crible des différents déterminants de santé ou des grands objectifs de l’aménagement favorable à la santé. La démarche est par exemple en cours dans le cadre de l’élaboration du PLUi de la Communauté de communes du Bocage Bourbonnais.

Permettre aux territoires de la région de s’approprier les outils développés et de pouvoir les utiliser constitue un enjeu fort des formations opérationnelles organisées par URBA4, comme ce fut le cas en octobre 2025 lors d’une formation de 2 jours en Drôme-Ardèche, centrée spécifiquement sur l’intégration d’une approche d’urbanisme favorable à la santé dans les démarches de revitalisation de centre-bourg.

Au-delà d’une relecture des projets et documents, ces outils permettent d’interroger des arbitrages en tenant compte de la situation du territoire. A titre d’illustration, si sur un territoire donné il sera préférable de maintenir des cheminements en pleine terre pour favoriser la biodiversité, sur d’autres territoire la priorité pourra être donnée à la mise en place de revêtements facilitant la marchabilité pour tous et ainsi lutter contre la sédentarité de façon inclusive.

Prendre en compte les vulnérabilités de tout être vivant

En s’appuyant sur des démarches d’acculturation, de montée en compétence et d’outillage, les accompagnements déployés en faveur de l’aménagement favorable à la santé, visent à rendre opérationnelles et concrètes les intentions de prendre soin exprimées par les territoires.

Pour y parvenir, et prendre réellement soin de tous, les démarches ne peuvent se détacher de la prise en compte des inégalités sociales et territoriales de santé, mais aussi d’une attention portée à l’ensemble du vivant, humain et non humain. Cela nécessite un croisement fort des expertises, y compris d’usage des habitants, en mobilisant des acteurs diversifiés (champ social, environnemental, aménagement…) autour de savoirs conceptuels, pratiques et sensibles. Cela nous invite également à décentrer notre regard pour faire entendre toutes les voix, et pourquoi pas celles des non humains comme le propose les démarches du Parlement du Vivant. Les échanges avec le monde de la recherche, comme la participation à la table ronde « La santé, un levier des transitions territoriales ? » lors du colloque Transitions territoriales organisé en novembre 2025 par l’Université Clermont Auvergne, contribuent à ce renouvellement du regard pour les équipes de l’AUCM et ses adhérents.

Scène locale sobriété foncière économique – 26 septembre 2024

Un premier webinaire organisé le 17 janvier 2024 sur la question de l’optimisation foncière en zone d’activités économiques a réuni plus de 200 participants, élus et techniciens, représentant une diversité de territoires et de structures autour de témoignages d’acteurs déjà investis dans des actions de sobriété foncière [1].

L’Etablissement Public Foncier local d’Auvergne et l’Agence d’urbanisme Clermont Massif central (Aucm) proposent de poursuivre les échanges en organisant une scène locale auvergnate autour de la sobriété foncière économique le jeudi 26 septembre 2024 à Clermont-Ferrand.

Cet après-midi, dédié aux territoires et aux acteurs du foncier et de l’aménagement, vise à ouvrir le dialogue autour des limites et du renouveau des modèles d’aménagement des zones d’activités économiques :

Quelles actions, solutions ou expérimentations mises en œuvre localement ?
Quels freins et quelles limites à l’optimisation foncière des espaces d’accueil et de développement des entreprises ?
Quels acteurs mobilisés autour de cet enjeu ?

L’événement s’inscrit dans un cadre régional avec l’organisation concomitante de scènes locales lyonnaise, stéphanoise et iséroise. Le contenu de ces échanges sera ainsi mutualisé entre les agences d’urbanisme et les établissements publics fonciers de la région Auvergne-Rhône-Alpes afin d’identifier points de convergence et spécificités territoriales.

Programme

Inscriptions

Ausculter la ville comme un médecin

L’exploration «Territoires en cure : comment la culture du soin peut infuser l’urbanisme?» a emmené les participants dans la ville thermale de Châtel-Guyon, pour une balade sonore et sensorielle, afin d’appréhender la manière dont notre environnement influe sur notre santé.

Dans un contexte de changement global de nos milieux de vie face aux enjeux climatiques (pluies intenses, épisodes caniculaires), mais également de développement des maladies chroniques et d’apparition des zoonoses (maladies infectieuses qui passent de l’animal à l’homme) à l’échelle mondiale, la situation nous oblige à repenser la manière dont notre environnement, nos espaces de vie influent sur notre santé. Mais comment faire ? Quels sont nos besoins dans l’espace urbain pour rester en bonne santé, qu’elle soit physique, mentale ou sociale ? C’est à Châtel-Guyon, ville thermale et lieu de santé par excellence, que nous avons lancé nos procédures de diagnostic, pour appréhender les différentes thérapeutiques favorisant un urbanisme favorable à la santé (UFS).

Le maire de Châtel-Guyon, Frédéric Bonnichon, et son équipe, dont Danielle Faure-Imbert, première adjointe, nous ont donné de premiers éléments. Comme pour tout questionnaire médical ont été abordés les habitudes de vie, les antécédents médicaux, urbains, les traitements mis en place, et l’histoire du coeur de ville, récemment repensé autour de la place Brosson, espace central de Châtel-Guyon. Le traitement appliqué l’a libéré de la voiture, créant un espace de rencontre, de festivités et de flânerie, avec une attention particulière au mobilier urbain : une fontaine sèche et des gradins, pour admirer le patrimoine thermal et profiter des animations. Mais, pour nous, aspirants médecins de la ville, cette anamnèse [1] n’est pas suffisante pour établir un diagnostic : une auscultation est nécessaire. C’est ainsi, qu’accompagnés de la troupe Ici-Même (lire ci-contre), nous avons marché, éprouvé nos sens – parfois les yeux fermés, parfois les oreilles grandes ouvertes – pour inspecter les chemins de forêt, écouter le bruit de la nature et de la ville, palper l’humeur des habitants et examiner le bourg de Châtel. Afin de dresser le bilan de cet examen physique, nous avons repris le tracé de nos cheminements, à la main et à la voix.

Au regard de nos incertitudes, une coexpertise semblait nécessaire. Aussi, avons-nous réalisé des examens complémentaires par petits groupes, chacun apportant son regard propre : géographe, urbaniste, cartographe, écologue, etc., ont ainsi pu amender le diagnostic. Afin d’obtenir des radiographies précises de la situation, nous nous sommes mis dans la peau de différents usagers.

Dans les antécédents de notre patient « ville », les facteurs de risques pour la santé ont été identifiés : omniprésence de la voiture, topographie marquée rendant difficile la mobilité, espaces publics très imperméables, peu d’espaces de rencontre et peu de cheminements actifs entre le centre-bourg, les équipements ou la forêt. Puis, ce fut au tour des facteurs de protection mis en place au travers des aménagements récents : meilleure lecture des paysages depuis l’espace public, création d’un espace de rencontre qui invite à la marche en lien avec le parc, mise en place de mobilier urbain propice au repos et à l’échange. Ces imageries, sous forme de Post-it® collés sur les photos aériennes de la ville, ont permis d’envisager des actions de prévention complémentaires, afin d’éviter le développement de nouveaux maux : augmenter la végétalisation des espaces pour amplifier le rafraîchissement de l’air en été, aménager des liaisons piétonnes entre le bourg, les espaces pavillonnaires, la forêt, dans une logique intergénérationnelle, et augmenter le nombre d’équipements liés à l’hygiène. Cette coanalyse fait écho aux 15 déterminants de la santé identifiés par les travaux de Barton et al. (2006) et de l’École des hautes études en santé publique (EHESP) dans le guide ISadOrA [2] et sur lesquels l’aménagement peut avoir un impact, qu’il soit positif ou négatif. Cette auscultation de la ville nous a permis de comprendre comment, en tant qu’acteur de l’aménagement, nous avons un rôle à jouer sur les déterminants de la santé, et comment envisager des modèles d’amplification permettant de rendre la ville plus favorable à la santé dans nos domaines d’expertises respectifs.

Au chevet des territoires ?

Le choix souvent fait, notamment dans une volonté de lutter contre les inégalités de santé, est de s’intéresser aux plus fragiles. C’est l’exemple qui nous a été présenté par Vincent Challet, chargé de mission à l’Union départementale des centres communaux et intercommunaux d’action sociale du Puy-de-Dôme (UDCCAS 63), qui a mené des réunions au sein de son département, en juin 2023. Ainsi, chaque territoire a pu exprimer ses spécificités au regard des enjeux de santé : désertification médicale, inégalité de santé, devenir des établissements d’hébergement pour personnes âgées (Ehpad), précarité en milieu rural, santé mentale, UFS, etc. Ces temps d’échanges ont permis de sensibiliser les acteurs à la notion de déterminants de la santé et d’aboutir à une restitution et à un livret mettant en valeur les actions exemplaires du territoire. Si on se penche sur la question de la planification urbaine, les élus de la communauté urbaine de Dunkerque (CUD), accompagnés par l’agence de Dunkerque (Agur), ont choisi la santé et le climat comme fil rouge du plan local d’urbanisme intercommunal, habitat et déplacements (PLUi-HD). Sa spécificité : vous ne trouverez pas d’OAP santé, car les élus ont souhaité que la santé soit transversale à l’ensemble du document. C’est depuis 2014 que la CUD s’intéresse à l’approche de l’UFS. Elle est venue infuser de nombreuses politiques publiques comme celle de la mobilité, par la mise en place du réseau de bus gratuit. S’il était destiné initialement à favoriser le pouvoir d’achat, il donne aujourd’hui à chacun la possibilité « de se rendre à l’endroit où on a envie, par ses propres moyens », comme le rappelle Jean-François Montagne, vice-président à la CUD en charge de la transition écologique et de la résilience. Mais c’est aussi le cas du plan vélo ou du plan marche, en cours de réalisation ; autant de mesures agissant sur l’autonomie des individus et leur santé physique. Au-delà des politiques d’aménagement, les politiques de santé se sont également nourries des enjeux urbains, avec un contrat local de santé (CLS) qui porte un axe santé-environnement. « On a pris la question de la santé sous toutes ses formes », indique Delphine Castelli, élue déléguée à la santé, et, aujourd’hui, sur le territoire dunkerquois, l’urbanisme apparaît comme un outil de prévention en la matière.

Du côté du projet urbain, le réseau Urba 4 [3], soutenu par l’agence régionale de santé (ARS) et la direction régionale de l’environnement, de l’aménagement et du logement (Dreal), mène depuis quatre ans des expérimentations dans le cadre du plan régional santé-environnement (PRSE) n° 3. L’agence de Grenoble (Aurg) a ainsi mis en oeuvre deux démarches d’UFS pour des collectivités périurbaines, inscrites dans le cadre d’une opération de revitalisation de territoire : La Mure et Vizille. Ces travaux ont permis à l’équipe pluridisciplinaire mobilisée de partager, avec les élus et les services, le fait que l’urbanisme est un outil majeur de prévention en santé mentale et physique dans un contexte de changement climatique et de transition démographique. L’organisation de diagnostic en marchant avec des personnes âgées, des mères et des enfants de la commune a permis de faire émerger les besoins de ces publics vulnérables en matière de lien social, d’apaisement des espaces publics, de confortement des services, d’habitat adapté. Au-delà de l’identification de ces aspirations, ces démarches d’UFS ont permis, d’une part, de partager la nécessité de décloisonner les politiques publiques en matière d’urbanisme et de soins et, d’autre part, d’identifier, sur chacun des centres anciens, les leviers et les opportunités spatiales afin d’améliorer l’habitabilité de certains îlots. En conclusion de la journée, les participants ont relevé l’intérêt de développer une culture commune autour des déterminants de la santé, pour mettre en oeuvre des actions concrètes qui amplifient les ressources des territoires pour le soin et la prévention. Il s’agit notamment de mobiliser les agences en développant les partenariats avec les ARS et en prenant appui sur la création d’un club santé au sein de la Fnau, comme l’ont souligné Françoise Schaetzel, présidente de l’agence de Strasbourg (Adeus) et viceprésidente de la Fnau en charge de la santé, et Franck Mérelle, directeur de l’agence de Dunkerque (Agur), qui ont tous deux participé à cette exploration.

Passoires thermiques : de la nécessité d’unir nos efforts en Auvergne-Rhône-Alpes !

Pour accélérer la rénovation énergétique et limiter la précarité qui en résulte, la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 prévoit l’interdiction progressive d’ici à 2034 de la mise en location des logements énergivores dits « passoires thermiques »[1]. Cette interdiction basée sur l’étiquette énergétique issue du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) du logement devrait fortement impacter le marché locatif. Elle s’inscrit également dans un objectif de sobriété foncière liée au Zéro Artificialisation Nette (ZAN), en obligeant à optimiser l’usage du parc de logements existant. La lutte contre les passoires thermiques constitue dès lors un défi d’ampleur, mobilisant l’ensemble des politiques publiques du logement, de l’urbanisme et de la maîtrise de l’énergie.
Afin d’appréhender les impacts de cette mesure, le réseau des quatre agences d’urbanisme d’Auvergne-Rhône-Alpes (Urba4) et l’ADEME ont proposé un cadre de réflexion et d’échanges aux collectivités, EPCI et acteurs de l’habitat de la région à travers la réalisation d’une étude dédiée, amorcée en 2022 et clôturée par un séminaire le 5 décembre 2023 [2].
Deux problématiques ont guidé les travaux et réflexions du groupe : quels sont les principaux impacts et enjeux de l’interdiction annoncée de mise en location ? Quels leviers peuvent être activés par les territoires pour agir sur les passoires thermiques ?
Pour y répondre, deux approches ont été déployées. Tout d’abord la quantification et la cartographie du phénomène à l’échelle régionale, pour permettre une meilleure connaissance et un potentiel suivi des logements étiquetés F et G [3]. En parallèle, l’organisation de groupes de travail et d’échanges sur les politiques publiques mobilisables et re-mobilisables pour agir sur ces logements, selon deux situations territoriales diversifiées : un groupe pour les territoires ruraux, un groupe pour les métropoles de la région AURA.

Vers une contraction massive du parc locatif privé en Auvergne-Rhône-Alpes ?

Selon les résultats du travail d’estimation mené dans le cadre de l’étude Urba4 [4], plus d’un million de logements seraient des passoires thermiques F et G à l’échelle régionale, soit 21 % du parc de logements. Ces passoires sont particulièrement nombreuses dans le parc de logements antérieur à 1975 (avant les premières réformes thermiques), où plus d’un logement sur 3 aurait un DPE F et G, mais aussi dans les logements de petites surfaces : 27,1 % de passoires estimées parmi les maisons de moins de 80 m² et 24,8 % parmi les appartements de moins de 60 m². A noter sur ce dernier point que les récentes annonces gouvernementales sur un réajustement de la méthode de calcul du DPE en faveur des petites surfaces, actuellement discriminées, pourraient réduire la part de passoires thermiques parmi ces logements[5].

Le parc locatif privé devrait être le segment du parc locatif le plus impacté par la réglementation, les logements y étant moins souvent réhabilités que dans le parc social. En Auvergne-Rhône-Alpes, 147 000 logements – soit 19,3 % du parc locatif privé – sont estimés être des passoires thermiques (F et G). Parmi ces logements, 60 000, soit 40 % d’entre eux, se situent au sein des quatre métropoles de la région. En volume, les passoires thermiques se concentrent ainsi sur les espaces urbains denses, où un enjeu de massification de la rénovation énergétique apparaît. Pour autant, en pourcentage de parc, les secteurs ruraux et de montagne sont amenés à être plus impactés. Le parc locatif privé étant généralement faible dans ces zones, l’interdiction de location, même de peu de logements, impactera fortement l’offre locative disponible sur ces territoires. Les conséquences et enjeux liés à l’interdiction de mise en location des passoires thermiques sont donc bien distincts selon les territoires.

De la nécessité d’engager une démarche de rénovation du parc locatif privé

Les acteurs rencontrés lors de l’étude mettent en avant plusieurs enjeux liés à cette réduction annoncée de l’offre locative privée. Les solutions d’accompagnement existantes sont jugées insuffisantes au vu du volume de passoires thermiques à rénover, et la massification nécessaire de la rénovation thermique des logements apparaît difficile à mettre en œuvre.

D’autres freins à une rénovation significative du parc locatif privé sont évoqués : capacité des propriétaires à réaliser des travaux -par manque de ressources financières ou difficultés à se lancer dans des travaux-, difficultés à faire voter les travaux dans les copropriétés, absence de budget suffisant dans les collectivités pour accompagner financièrement cette rénovation par le biais de subventions complémentaires de celles de l’Etat.

Sans possibilité de réaliser les travaux nécessaires pour continuer à louer leur bien, les propriétaires-bailleurs pourraient adopter différentes stratégies : la mise en vente de leur logement, qui interroge la capacité de l’acquéreur à réaliser les travaux et fait donc peser un risque de voir augmenter le nombre de propriétaires-occupants en précarité énergétique ; le report vers la location touristique du bien, le parc touristique n’étant pas concerné par l’interdiction de mise en location ; la mise en vacance du bien, par un désengagement du propriétaire qui ne souhaite ni vendre, ni réaliser de travaux ; le non-respect de l’interdiction et la mise en location du bien auprès de ménages précaires.

La sortie massive de logements du parc locatif privé pourrait également avoir des répercussions sociales. Les passoires thermiques du parc privé sont souvent des logements occupés par des ménages relativement modestes. La faible qualité thermique de ces logements maintient leurs loyers à des niveaux plus accessibles, ce qui confère à ce parc un rôle de parc social « de fait ». Dans ce contexte, la contraction du parc locatif privé pourrait accentuer les difficultés de logement de ménages modestes, qui se reporteront vers le parc social, contribuant à en accentuer la tension.

Globalement, la réduction probable de l’offre locative privée du fait de rénovations thermiques insuffisantes, pourrait accentuer la tension sur les marchés locatifs. Dans un contexte de sobriété foncière, le développement d’une offre dans le neuf suffisante pour combler le retrait des passoires thermiques du parc n’est toutefois pas une solution envisageable. Ainsi, afin de maintenir une offre locative à la hauteur des besoins, les territoires n’ont d’autres choix que d’identifier des leviers pour agir sur les passoires thermiques.

Divers leviers mobilisables et re-mobilisables par les territoires pour agir sur les passoires thermiques

Lors des groupes de travail, les acteurs mobilisés ont, au travers de leurs retours d’expériences, mis en avant plusieurs leviers pour agir sur les passoires thermiques.

Premier levier, planifier, pour intégrer la rénovation énergétique dans des stratégies territoriales globales : les stratégies de lutte contre les passoires thermiques développées par les territoires nécessitent, pour plus d’efficacité et de cohérence avec l’ensemble des politiques du territoire dans un contexte de sobriété foncière, d’être inscrites dans les différents documents d’urbanisme (Plan Local d’Urbanisme Intercommunal, Programme Local de l’Habitat…) afin d’avoir une vision territorialisée de la rénovation et de cadencer celle-ci dans le temps. Ces démarches de rénovation peuvent aussi s’inscrire dans des stratégies plus globales de revitalisation des territoires (Action Cœur de Ville, Petites Villes de Demain…), notamment dans les secteurs plus ruraux, pas toujours dotés de documents d’urbanisme.

Deuxième levier, inciter et accompagner la rénovation énergétique par un appui à des dispositifs d’accompagnement complets (financier, technique et administratif) à destination des particuliers, mais également des professionnels de l’immobilier.

Troisième levier, contraindre, pour remobiliser des biens et enclencher une dynamique de rénovation énergétique : des outils tels que le permis de louer [6] ou la taxe sur les logements vacants, au-delà de leur caractère coercitif, sont avant tout des portes d’entrées pour enclencher auprès des propriétaires de logements énergivores une dynamique de rénovation énergétique, voire anticiper des situations de dégradation.

Plus globalement, un besoin d’améliorer la connaissance des logements en situation de passoires thermiques pour développer des outils adaptés est également apparu : l’ensemble des acteurs fait le constat de l’existence d’une multitude de sources de données et d’outils, rendant la connaissance du phénomène peu lisible et peu précise. Ils soulignent ainsi l’intérêt de disposer d’un outil harmonisé de connaissance des passoires thermiques pour proposer des solutions de rénovation adaptées aux caractéristiques de chaque territoire.

Si ces différents leviers ne sont pas mobilisables de la même manière par l’ensemble des territoires – les territoires ruraux par exemple n’étant pas tous dotés de documents d’urbanisme leur permettant de planifier la rénovation – tous mettent en avant la nécessité de s’appuyer sur une stratégie globale et un écosystème d’acteurs pour mettre en œuvre une rénovation efficiente, à la hauteur des enjeux soulevés par l’interdiction de mise en location des passoires thermiques.

Unir les efforts pour lutter contre la rénovation énergétique paraît ainsi une nécessité.

Rencontre régionale de la revitalisation des centralités : le temps du passage à l’acte !

Réinvestir les centralités : une opportunité dans un contexte de zéro artificialisation nette

De nombreux territoires voient leurs centralités confrontées à des fragilités comme l’érosion de leurs activités commerciales et la concentration des emplois dans les zones périphériques, le vieillissement, la dégradation et l’inadaptation de leur parc de logements ou encore la raréfaction des services et équipements de proximité. Afin de remédier à cela, nombre d’entre eux se sont engagés dans des programmes de revitalisation visant à recréer une dynamique positive et, ainsi, infléchir la perte de vitesse des centres villes et centres bourgs. Le pari consiste à mettre en place une stratégie globale comprenant l’habitat, les commerces et services, la mobilité et les espaces publics ou encore la santé, puis de définir un plan d’actions telles que la réhabilitation de logements, la reconversion de friches ou encore l’acquisition de foncier commercial. Cette stratégie d’ensemble, qui traite de manière transversale plusieurs thématiques, doit permettre d’améliorer le cadre de vie et de renforcer la fonction de centralité dans ces territoires. Ces dispositifs de revitalisation soutiennent fortement les collectivités, par de l’ingénierie et des financements spécifiques, ils sont donc des accélérateurs de projet.

Dans un contexte de sobriété foncière, la revitalisation des centralités joue un rôle majeur dans la lutte contre l’étalement urbain, en invitant à réinvestir les espaces déjà bâtis (friches, logements ou commerces vacants, dents creuses…). Ces dispositifs s’inscrivent donc également comme un moyen d’atteindre l’objectif de Zéro Artificialisation Nette (ZAN). Ils représentent une opportunité pour les territoires de redécouvrir et d’adapter des modèles existants aux atouts incontestables pour mettre en œuvre leurs projets et innover dans la façon dont ceux-ci sont construits.

Passer à l’action : innover pour porter et financer son projet

Pour revitaliser leurs centralités, les territoires se voient souvent confrontés à la recherche de financements afin de pouvoir réaliser leurs programmes d’actions. Si les partenaires et subventions peuvent être multiples, il n’est pas toujours facile pour les chefs de projets de les identifier ou de les rencontrer, ceux-ci ne pouvant pas toujours se déplacer sur l’ensemble des communes concernées par les programmes “Action cœur de ville” ou “Petites villes de demain”. Pour faciliter cette prise de contacts entre élus, chefs de projets et partenaires financeurs, les DDT du Puy-de-Dôme et de l’Isère ont par exemple organisé, à l’occasion de leurs clubs de la revitalisation, respectifs, des speed-dating entre financeurs et chefs de projets “Petites villes de demain”. Ceux-ci devaient permettre sur un temps court de faciliter les prises de contacts et les premiers échanges entre territoires et financeurs, pour enclencher une dynamique dans le financement des actions.

D’autre part, ces aides ne suffisent pas toujours à financer la totalité d’un projet. Aussi, plusieurs territoires ou partenaires des démarches innovent. La commune de Belleville-en Beaujolais (69) a, par exemple, mis en place un mécénat territorial pour lever des fonds pour son projet de ville bioclimatique et positive en 2035. Ce mécénat se fait à la fois auprès des acteurs du monde économique et des habitants et prend la forme d’un fond de dotation à destination d’organismes à but non lucratif finançant des opérations sans bénéfice financier et d’intérêt général, en lien avec la métamorphose de la commune face aux changements climatiques. Ils ont ainsi proposé des projets comme la plantation d’arbres ou l’achat de vélos.

Les montages d’opérations peuvent aussi prendre des formes innovantes. A ce titre, la ville de Tarare a recherché un montage pour la requalification d’une ancienne usine, lui permettant de garantir la soutenabilité financière du projet. Ainsi, après signature d’une promesse de vente auprès du propriétaire privé actuel, la commune a engagé une procédure de dialogue compétitif auprès d’opérateurs privés. L’objectif est que les opérateurs démontrent la faisabilité du projet au vu de la programmation envisagée par la ville. Une fois l’opérateur sélectionné, la ville achètera le bien et le cédera à l’opérateur selon une procédure de cession à charges d’intérêt général pour s’assurer que ces derniers réalisent le programme prévu. Par la suite, les différents lots seront vendu en VEFA [3] aux preneurs qui auront à leur charge l’aménagement des espaces qu’ils auront acquis.

Passer à l’action : mettre en place une gouvernance multi-échelle, régulière et une animation auprès des habitants

Les projets de revitalisation des centralités s’inscrivent à la fois à l’échelle de la ville directement concernée par le dispositif, mais également à l’échelle de son intercommunalité pour être en adéquation avec la stratégie territoriale, notamment lorsque plusieurs communes d’une même intercommunalité sont engagées dans ce type de démarches. Une gouvernance comprenant les élus et techniciens permet de faire plus facilement avancer le projet, de garantir son articulation aux différentes échelles et de s’assurer le soutien des élus. Ainsi, la communauté de communes de Thiers Dore et Montagne (63) et la communauté d’agglomération de l’Ouest Rhodanien (69), ayant toutes les deux plusieurs communes impliquées dans les programmes “Petites villes de demain” et “Action cœur de ville”, ont mis en place une gouvernance dédiée à ces dispositifs. S’ils peuvent prendre plusieurs formes selon les territoires, ces modes de gouvernance visent la régularité des réunions et des temps d’échanges entre les communes impliquées dans ces dispositifs pour permettre l’articulation globale des projets de chaque commune. Cette gouvernance vient renforcer celle pouvant exister à l’échelle communale, mais aussi communautaire.

D’autre part, ces projets de revitalisation des centralités nécessitent d’impliquer les habitants dans la démarche pour permettre une meilleure acceptation du projet et en faciliter la réalisation. Pour mettre en œuvre cette animation auprès des habitants, les communes de Tullins et La Mure en Isère (38) ont fait le choix d’installer une maison de projet au cœur de leur centralité. Ces maisons de projets ont pour objectif de communiquer auprès des habitants sur les actions en cours ou à venir, de recueillir leurs remarques, suggestions et besoins et de les mettre en relation avec les élus ou les acteurs clés du projet. La limite de ce type de démarche est toutefois la capacité des communes à disposer de personnel pouvant tenir les permanences de ces espaces.

Finalement, au travers des retours d’expériences partagés lors de cette rencontre, on constate que les dispositifs de revitalisation constituent des opportunités d’expérimenter, d’innover, de rechercher de nouveaux modes de faire dans les territoires impliqués dans ces démarches, lesquels sont bien souvent confrontés au défi de mettre en œuvre ces projets de revitalisation dans un contexte de sobriété foncière et financière. Si les différentes initiatives partagées ne sont pas toutes reproductibles, elles apportent toutefois des éléments de réussite communs à ces projets que sont l’anticipation, la créativité ou encore l’implication des élus et des habitants. L’ AUCM continue d’accompagner les territoires impliqués dans ces démarches de transformation des centralités, à la fois en apportant son expertise de réalisation d’études dans le cadre des ORT de Clermont Auvergne Métropole et au travers d’un appui à l’animation des clubs départementaux de la revitalisation co-organisé avec la DDT 63, dont le prochain aura lieu à l’automne 2023.