Pour aller plus loin :
Les loyers du parc privé en France à partir des résultats 2021 des Observatoires Locaux des Loyers, ANIL, 2023 : https://www.observatoires-des-loyers.org/22-283/observatoires-des-loyers/actualites-et-publications/fiche/les-loyers-du-parc-prive-en-france-edition-2023.htm
Consulter le livrable Enquête 2022 sur les loyers du parc privé de l’agglomeration clermontoise
1 – Le terme agglomération est ici employé de manière à désigner l’ensemble du périmètre d’observation d’un observatoire local des loyers. Dans notre cas, il désigne ainsi le territoire du Grand Clermont.
2 – INSEE RP 2019
3 – L’OLL a fait l’exercice de comparer les niveaux de revenus des locataires avec les niveaux de loyers observés pour estimer l’accessibilité au parc locatif privé. Les propriétaires-bailleurs exigent généralement du locataire que celui-ci gagne 3 fois le loyer, ce critère a été retenu pour qualifier l’accessibilité au parc.
4 – L’OLL de l’agglomération clermontoise est membre du réseau national des OLL animé par l’ANIL et respecte ainsi une méthodologie commune. Plus d’informations : https://www.observatoires-des-loyers.org/
5 – Les OLL ont des périmètres de taille hétérogènes (EPCI, SCOT, bassin de vie…) aussi pour permettre de comparer les niveaux de revenus et de loyers des OLL, seuls les OLL couvrant un EPCI avec un parc locatif privé de taille équivalente à Clermont Auvergne Métropole ont été retenu.
6 – Revenu à la disposition du ménage pour consommer et épargner. Pour comparer les niveaux de vie des ménages de taille ou de composition différente, on divise ce revenu par le nombre d’unités de consommation (1 UC pour le premier adulte du ménage, 0,5 UC pour les autres personnes de 14 ans ou plus, 0,3 pour un enfant de moins de 14 ans).
7 – Hors charges, exprimé en €/m².
8 – Les loyers mensuels médians hors charges en euros des emménagés de moins d’un an ont été multipliés par trois pour estimer un revenu annuel nécessaire pour louer un bien. L’accessibilité au parc locatif privé a ensuite été étudiée en comparant ce revenu annuel nécessaire estimé aux revenus disponibles par déciles des ménages issus de Filosofi (INSEE 2020) pour chaque EPCI du territoire d’observation.
9 – Le dernier millésime de la donnée Filosofi (INSEE) permettant de connaître les revenus médians disponibles par UC/an des locataires du parc privé portant sur les données 2020, il n’est pas possible de connaître les évolutions des revenus jusqu’à 2022.
10 – Indice de Référence des Loyers : publié trimestriellement par l’INSEE, cet indice sert de base à la révision du loyer qui peut être appliquée une fois par an par le bailleur à la date indiquée dans le bail.
11 – Sont considérés comme des passoires thermiques les logements dont le Diagnostic de Performance Énergétique est médiocre (E,F et G). La loi dite “Climat et résilience” prévoit l’interdiction des logements classés F en 2025, G en 2028 et E en 2034. Depuis janvier 2023, les logements dont la consommation est supérieure à 450 kwh/m²/an sont interdits à la location.
12 – Estimation produite dans le cadre d’un travail mené par le réseau des agences d’urbanisme d’Auvergne-Rhône-Alpes (URBA 4) et l’ADEME. Résultats de l’étude passoires thermiques URBA 4 : http://www.urba4.org/
Un marché locatif privé de l’agglomération clermontoise encore accessible mais amené à se tendre dans les années à venir ?
L’Observatoire de l’Agence d’Urbanisme Clermont Massif central conduit chaque année une enquête auprès des professionnels de l’immobilier et des particuliers nécessaire au pilotage des politiques publiques de l’habitat de l’agglomération [1]. Cette enquête est réalisée à l’échelle du Grand Clermont. Les données recueillies permettent d’analyser le marché et de préciser le niveau des loyers pratiqués. En 2022, plus de 10 750 logements locatifs privés ont été enquêtés : un nombre suffisant pour s’assurer de la représentativité de l’échantillon et de la pertinence des tendances du marché locatif privé local observé dans le cadre de cet OLL (observatoire local des loyers).
C’est en fait dans le Grand Clermont plus de 56 300 logements qui sont loués dans le parc privé, ce qui représente près de 28% des résidences principales [2]. La connaissance des caractéristiques et des loyers de son parc locatif privé permet donc d’appréhender les conditions d’habitat d’une part importante des habitants. Le marché locatif privé de l’agglomération clermontoise reste cette année encore relativement accessible au vu des niveaux de loyers observés et des revenus des ménages du territoire [3]. Pour autant, cette situation globale plutôt bonne du marché ne doit pas faire oublier des écarts de loyers significatifs entre les biens loués, ni masquer les difficultés d’accès au parc locatif privé pour les ménages les plus modestes, lesquelles pourraient s’accentuer dans les années à venir.
Un marché locatif privé local abordable et dynamique en comparaison des OLL du réseau
Avec un niveau de loyers hors charges observé de 9,3 €/m² tous types de logements confondus en 2022, l’agglomération clermontoise fait partie des territoires où les niveaux de loyers sont les moins élevés : vingtième niveau de loyer le plus bas sur les 54 territoires observés par le réseau [4]. L’agglomération clermontoise est ainsi parmi les territoires les plus abordables comparativement aux autres territoires couverts par un OLL. Pour autant, son marché locatif privé connaît un dynamisme à la relocation : il est constaté un écart moyen de +0,7 €/m² entre les logements loués dans l’année et l’ensemble des logements loués du parc privé, proche de la moyenne nationale. Dans les marchés les moins dynamiques, cet écart est inférieur à 0,5 €/m² et supérieur à 0,8 €/m² pour les marchés les plus dynamiques. Ces résultats confirment les tendances observées lors des précédentes enquêtes.
Néanmoins, ces loyers sont aussi à apprécier au regard des capacités des ménages à les payer. De ce point de vue, le marché locatif privé clermontois est accessible, au regard des revenus des ménages du territoire et des niveaux de loyers pratiqués, et proche du marché locatif privé nancéien [5] : les revenus annuels médians des locataires [6], de l’ordre de 19 900€, permettent d’accéder sans trop de difficulté à des logements loués autour de 9,8€/m². Du fait de revenus annuels médians disponibles moins élevés (16 900€) pour des niveaux de loyers équivalents, le marché locatif nîmois est en comparaison plus tendu. Parmi les autres marchés comparables au marché clermontois, le marché locatif privé tourangeau est lui aussi équilibré mais à des niveaux de loyers et de revenus disponibles plus élevés (10,4 €/m² et 20 700€), quand le marché stéphanois se caractérise par des niveaux de loyers et des revenus disponibles beaucoup plus bas (7,4 €/m² et 17 400€).
Les disparités de loyers observées sur le territoire de l’agglomération clermontoise
Les niveaux de loyers [7] observés au sein de l’agglomération clermontoise sont très différenciés au regard des caractéristiques des logements, dont certaines sont à même de faire croître le loyer. Ainsi, la localisation, la taille, la période de construction, le type du logement sont autant de critères qui font qu’un bien est plus ou moins recherché, et son montant de loyer plus ou moins élevé.
Caractéristiques du logement impactant à la hausse le montant du loyer au sein du Grand Clermont
| Caractéristiques du logement | Impact sur le montant du loyer |
| Localisation | +2 €/m² pour un logement situé à Clermont-Ferrand comparativement à un bien situé en dehors de la métropole |
| Taille du logement | +2,7 €/m² pour un T1 comparativement à un T2 |
| Type d’habitat | +1,4 €/m² pour un appartement par rapport à une maison |
| Epoque de construction | +1,8 €/m² pour un logement construit après 2005, par rapport à un logement de la période 1946-1970 |
Les logements récents ont par exemple une consommation énergétique moindre, qui se traduit souvent par des montants de loyer plus élevés pour ces biens. De la même façon, les loyers des petits logements sont relativement plus élevés car ils correspondent à la demande majoritaire des jeunes ménages actifs en emploi (55 %) ou des étudiants (19 %), vivants seuls (62 %), à proximité des zones d’études ou d’emplois : cette adéquation avec les besoins des locataires joue sur l’attractivité des T1 et T2 et donc sur le montant de leur loyer.
Si les niveaux de loyers en €/m² sont les plus élevés au centre de Clermont-Ferrand, c’est en dehors de la métropole que le coût du logement est le plus élevé pour les ménages locataires du parc privé. En effet, le parc locatif dans cette zone est composé essentiellement de grands logements (46 % de T4 ou +) et de maisons (50 %). La taille des logements étant plus importante (55 m² en moyenne au centre contre 78 m² hors métropole), le loyer médian en euros y est finalement plus élevé. Ainsi, un locataire en dehors de la métropole paie un loyer médian de 540 € contre 486 € pour un locataire dans Clermont-Ferrand.
Un parc locatif privé plus difficile d’accès dans la métropole clermontoise et la ville-centre
Dans la plupart des EPCI du Grand Clermont, le parc locatif privé est facilement accessible [8] aux ménages du territoire : 70 % des ménages ont accès à plus de 90 % du parc locatif privé. Pour autant, cette accessibilité est plus restreinte à Clermont-Ferrand où seulement la moitié des ménages ont accès à 90 % ou plus du parc locatif privé. Dans la ville-centre, les ménages les plus modestes n’ont d’ailleurs accès qu’à 10 à 25 % du parc locatif privé.
Accéder à un logement locatif est une chose, pouvoir supporter les augmentations de loyer en est une autre. De 2016 à 2020 [9], le revenu médian des locataires du parc privé de Clermont Auvergne Métropole a augmenté de 4,8 %, là où les niveaux de loyers avaient augmenté de 3,9 %. Sur cette période, l’augmentation des revenus des locataires du parc privé leur permet donc de supporter le coût de leur loyer et leur augmentation. Pour autant, à Clermont-Ferrand, le revenu médian des locataires du parc privé a connu une augmentation de 4,2 % sur cette période tandis que les niveaux de loyers avaient augmenté de 4,4 %. Dans la ville-centre, le marché locatif privé est ainsi plus tendu, les loyers ayant augmenté plus rapidement que les revenus des locataires du parc privé.
Entre 2016 et 2022, les niveaux de loyers sont passés de 8,6 €/m² à 9,6 €/m², soit une hausse de 0,7 €/m² à l’échelle de l’agglomération clermontoise, dont + 0,3 €/m² entre 2020 et 2022, signe d’une accélération de cette tendance à la hausse. Cette augmentation a été plus importante à Clermont-Ferrand, où les loyers ont augmenté de 0,9 €/m² sur la période 2016-2022. Le contexte estudiantin de la ville corrélée à, la forte présence de petits logements dans le parc locatif privé (60 % de T1 et de T2), et l’importante mobilité des locataires (36 % des locataires clermontois ont emménagé il y a moins d’un an) sont en effet plus à même de faire augmenter rapidement les niveaux de loyers.
Un marché locatif privé qui pourrait se tendre ?
Les niveaux de loyer du marché locatif privé de l’agglomération clermontoise pourrait continuer à augmenter, avec pour conséquences des difficultés plus importantes pour se loger, notamment à Clermont-Ferrand et pour les plus modestes. Pour autant, ce risque devrait être limité pour les locataires en place, au moins jusqu’à la fin du 1er trimestre 2024, le gouvernement ayant décidé de plafonner l’IRL [10] à 3,5 % jusqu’à cette date en raison de l’inflation.
L’interdiction progressive de mise en location des “passoires thermiques” [11] pourrait également entraîner une contraction du parc locatif privé, avec pour conséquence des difficultés prégnantes d’accès au logement locatif privé pour les ménages modestes souvent occupants de ces logements. Les logements construits avant les premières réformes thermiques, insuffisamment isolés au regard des exigences actuelles représentent un peu plus de deux logements sur cinq dans le parc locatif privé de l’agglomération clermontoise. Localement, il est estimé que 19 % des logements du parc locatif privé du Grand Clermont, toutes époques de construction confondues, sont des « passoires thermiques » (DPE F et G) [12]. Le volume de logements mis en location pourrait ainsi se réduire dès 2025 si les propriétaires n’engagent pas de travaux de rénovation énergétique.
Enfin, le développement du parc des locations meublées pourrait également contribuer à tendre le marché locatif privé clermontois. Ces dernières années, les locations meublées connaissent un essor important sur le territoire, marqueur du développement du marché de la location étudiante sur la métropole. Leur volume a fortement augmenté entre 2013 et 2019, passant de 6 315 logements à 8 220 logements à l’échelle du Grand Clermont. La majorité de ces locations meublées se situent à proximité des lieux d’études, 80 % des meublés du parc locatif privé du Grand Clermont se situant à Clermont-Ferrand. Une location meublée se louant plus chère qu’une location vide (+2, 7 €/m² pour un T1 meublé par rapport à T1 loué nu), les propriétaires bailleurs sont attirés par ce mode de location, et pourraient l’être de plus en plus puisque les locations meublées ne sont pas concernées par l’interdiction de location des passoires thermiques.
L’augmentation des loyers observée, bien qu’encore supportable par les ménages locataires du parc privé, la possible contraction de l’offre locative privée liée à l’interdiction de mise en location des passoires thermiques et la part de plus en plus conséquente de logements meublés aux loyers plus élevés sont autant de facteurs qui pourraient amener le marché locatif privé de l’agglomération clermontoise à se tendre. Les difficultés d’accès au parc locatif privé pourraient notamment s’accentuer à Clermont-Ferrand où les étudiants et les jeunes ménages, dont les revenus sont souvent modestes, représentent une proportion importante des locataires.
