Pour la sixième année consécutive, l’Observatoire Local des Loyers (OLL) de l’agglomération clermontoise [1] a examiné les niveaux de loyers pratiqués à l’échelle du Grand Clermont.

Au sein de ce périmètre, environ 57 130 logements sont occupés par des locataires du parc privé, soit environ 28 % du parc des résidences principales, c’est cette tranche qui est observée par l’OLL. Menée auprès des professionnels de l’immobilier et des particuliers qui assurent eux-mêmes la gestion de leurs biens, l’enquête 2021 a concerné 19 % de ce parc locatif privé, soit plus de 9000 logements, c’est-à-dire un volume permettant de produire des résultats représentatifs des tendances du marché locatif privé local.

Résultat : les niveaux de loyers mesurés en 2021 au sein de l’agglomération clermontoise restent abordables comparativement aux autres territoires couverts par un OLL, avec des niveaux de loyers dont l’augmentation est modérée depuis 2016.

Pour autant, ils ne doivent pas faire oublier les disparités de niveaux de loyers pratiqués, ou masquer les difficultés d’accès au parc locatif privé pour les ménages les plus modestes, difficultés qui pourraient s’accentuer au vu des problèmes énergétiques auxquels est confronté le parc locatif privé.

UN MARCHÉ LOCATIF PRIVÉ PARMI LES PLUS ABORDABLES

Avec un niveau de loyers hors charges observé de 9,1 €/m² tous types de logements confondus en 2021, l’agglomération clermontoise fait partie des territoires où les niveaux de loyers sont les moins élevés : 17ème niveau de loyer le plus bas sur les 52 territoires observés par le réseau national. L’agglomération clermontoise reste ainsi parmi les territoires les plus abordables, comparativement aux autres territoires observés par un OLL, confirmant les tendances observées lors des précédentes enquêtes.

En comparaison avec les autres métropoles dotées d’un OLL, seules Brest et Saint-Etienne présentent des niveaux de loyers inférieurs à ceux de Clermont-Ferrand [2].

DES DISPARITÉS OBSERVÉES SUR LE TERRITOIRE DU GRAND CLERMONT

Pour autant, les niveaux de loyers [3] observés sont très différenciés au regard des caractéristiques des logements, dont certaines sont à même de faire croître le loyer : localisation centrale (+2 €/m² pour un logement situé à Clermont-Ferrand comparativement à un bien situé en dehors de la métropole), petits logements (+2,5 €/m² pour un T1 comparativement à un T2 du Grand Clermont), appartements (+1,4 €/m² par rapport à une maison) ou encore logements construits sur la période 1991-2005 (+1,7 €/m² par rapport aux logements de la période 1946-1970, les moins onéreux du marché locatif privé).

L’impact à la hausse de ces caractéristiques sur le montant du loyer s’explique par les atouts qu’ils présentent pour les locataires. Par exemple, un logement récent implique une consommation énergétique modérée et des charges locatives plus basses, qui le rendent attractif pour les locataires au vue des économies qu’ils réaliseront, malgré le fait que ces biens, recherchés, aient des loyers hors charges plus élevés. D’autre part, l’adéquation avec les besoins des locataires du parc privé du Grand Clermont joue également sur l’attractivité du logement, donc le montant plus élevé du loyer. Localement, les locataires du parc privé sont des jeunes ménages actifs en emploi (55 %) ou des étudiants (19 %), vivants seuls (62 %) [4]. Ces profils se tournent majoritairement vers des petits logements (T1 et T2) à proximité des lieux d’études ou d’emplois, pour lesquels la demande est forte.

Si les niveaux de loyers en €/m² sont les plus élevés au centre de Clermont-Ferrand, c’est en dehors de la métropole que le coût du logement est le plus élevé pour les ménages locataires du parc privé. En effet, le parc locatif dans cette zone est composé essentiellement de grands logements (46% de T4 ou +) et de maisons (51%). La taille des logements étant plus importante (58 m2 en moyenne au centre contre 79 m2 hors métropole), le loyer médian en euros y est finalement plus élevé. Ainsi, un locataire en dehors de la métropole paie un loyer médian de 550€ contre 480€ pour un locataire dans Clermont-Ferrand.

UN MARCHÉ LOCATIF PORTÉ PAR LES ÉTUDIANTS

Le marché locatif privé du Grand Clermont connaît une augmentation modérée des niveaux de loyers observés entre 2016 et 2021 dans le cadre de l’OLL. Le loyer médian entre ces deux dates est passé de 8,6 €/m² à 9,1 €/m², soit +0,5 €/m² sur cette période.

Les augmentations de loyers se font par l’application de l’Indice de Référence des Loyers [5] par le bailleur pour les baux en cours, ou à l’occasion d’un changement de locataire.Les logements dont les locataires sont mobiles, connaissent une augmentation de leur loyer plus importante et ont des loyers plus élevés que les logements où le locataire reste en place.

C’est notamment le cas à Clermont-Ferrand, ville universitaire dont le parc locatif privé, composé majoritairement de petits logements (60 % du parc de la ville se compose de T1 et de T2), est plus à même d’être loué par des étudiants, un profil de locataires très mobiles. A Clermont-Ferrand, 34 % des locataires occupent leur logement depuis moins d’un an contre 28 % en dehors de la métropole. Les bailleurs sont ainsi amenés à réévaluer plus régulièrement leur loyer que dans le reste du territoire où le volume plus important de grands logements conduit à une occupation par des locataires moins mobiles (familles, personnes âgées…).

Ainsi, les logements situés à Clermont-Ferrand dont les locataires ont emménagé depuis moins d’un an sont passés d’un loyer médian de 9,6 €/m² en 2016 à 10,3 €/m² en 2021, soit + 0,7 €/m². Globalement, les locataires du Grand Clermont installés depuis moins d’un an dans leur logement ont un loyer médian de 9,8 €/m² contre 8,8 €/m² pour les locataires installés depuis plus d’un an.

Cette tendance du marché locatif privé local à être porté par une dynamique liée au contexte estudiantin s’observe également dans la saisonnalité des emménagements. 52 % d’entre eux ont eu lieu entre juillet et septembre 2020 [6], principalement dans des T1, en lien avec l’installation des étudiants avant la rentrée universitaire.

L’essor, ces dernières années, des locations meublées est un autre marqueur du développement du marché de la location étudiante sur la métropole. Leur volume a fortement augmenté entre 2013 et 2018, passant de 6315 logements à 8173 logements à l’échelle du Grand Clermont. La majorité de ces locations meublées se situent à proximité des lieux d’études puisque 80 % des meublés du parc locatif privé du Grand Clermont se situent à Clermont-Ferrand. Une location meublée se loue plus chère qu’une location vide : un T1 meublé se loue 3 €/m² de plus qu’un T1 loué vide.

UN MARCHÉ LOCATIF AMENÉ À SE TENDRE AU REGARD DES ENJEUX ÉNERGÉTIQUES ?

Si le marché locatif privé clermontois reste encore peu tendu, il pourrait être amené à se contracter  dans les années à venir sous les effets conjugués d’une réduction de l’offre et d’une augmentation des prix. En effet, les incitations à la rénovation énergétique  induites par l’interdiction progressive, initiée en janvier 2023, de mise en location des “passoires thermiques” [7], l’augmentation des tarifs de l’énergie, dont l’électricité et le gaz naturel, ou la transition enclenchée pour se défaire des ressources fossiles (gaz, pétrole, charbon) au profit des renouvelables pourraient entraîner un bouleversement du marché, avec pour conséquence des difficultés prégnantes d’accès au parc locatif privé pour les ménages modestes.

Bien que localement il soit encore difficile d’estimer le volume de logements du parc locatif privé considérés comme des “passoires thermiques”, la part conséquente de logements construits avant les premières réformes thermiques (41% de logements du Grand Clermont datent d’avant 1970) et de petits logements (49 % de T1 et de T2), lesquels sont plus à même d’être insuffisamment isolés, laisse présager que le parc locatif privé de l’agglomération clermontoise sera impacté par cette réglementation. Le volume de logements mis en location pourrait ainsi se réduire si les propriétaires n’engagent pas de travaux de rénovation énergétique.

Or, ces logements, moins qualitatifs en termes de performance énergétique, sont les plus susceptibles d’être loués par des ménages modestes en raison de loyers souvent plus bas. Les logements les plus performants énergétiquement, recherchés par les locataires, notamment en temps de crise énergétique, pourraient ainsi voir leur loyer augmenter en lien avec l’augmentation de leur valeur verte [8], les rendant inaccessibles aux ménages les plus modestes.

Les moins de 30 ans représentent plus d’un tiers des locataires du parc privé à l’échelle du Grand Clermont et plus de 43 % des locataires du parc privé de la ville de Clermont-Ferrand.  Leur capacité à se loger dans le parc locatif privé, notamment dans des logements types T1 et T2, à proximité des lieux d’études pourraient ainsi se réduire. Actuellement, au regard de leur revenu et du loyer médian observé, 50 % des moins de 30 ans de Clermont-Ferrand ont accès à 90 % des T1 de la ville [9]. Ce segment du marché locatif privé sera probablement le plus susceptible de se tendre dans les années à venir, au vu des enjeux énergétiques auxquels fait face le parc locatif privé. La capacité, pour les ménages modestes, dont les étudiants, à se loger au sein du parc locatif privé de l’agglomération clermontoise se pose dans ce contexte.