Enquête 2020 sur les loyers : Une agglomération clermontoise encore attractive

Pour la 5e année consécutive, l’Agence d’Urbanisme au travers de l’Observatoire Local des Loyers (OLL) publie les résultats de son enquête [1] réalisée auprès des professionnels de l’immobilier gestionnaires de biens locatifs et auprès des particuliers assurant eux-mêmes la gestion de leurs locations. En 2020, elle a permis de collecter un peu plus de 5500 logements soit 10 % du parc locatif privé du territoire d’observation. L’enquête souligne le niveau de loyer attractif de l’agglomération en même temps que sa disparité et sa difficulté d’accès pour les ménages les plus modestes.

L’IMPORTANCE DU PARC LOCATIF PRIVÉ POUR ACCÉDER AU LOGEMENT

Le parc locatif privé est généralement plus facile d’accès par sa souplesse d’installation. Il propose une grande diversité de logements (T1 à T5 et+, maison ou appartement, anciens ou récents, meublés ou libres…). Il constitue donc un élément clé du parcours résidentiel des ménages sur un territoire. Ce parc permet en effet de répondre à de multiples besoins de logement des ménages et de s’adapter à leurs évolutions au cours de leur vie. Il constitue à la fois une porte d’entrée dans le territoire pour les nouvelles populations (souvent dans les grandes centralités là où il est le plus présent) et une première étape incontournable pour les jeunes quittant le domicile parental. Connaître les niveaux de loyers des logements pratiqués dans ce parc, et plus globalement son type d’occupation, est donc essentiel pour améliorer la conception, la mise en œuvre des politiques nationales et locales du logement.

UNE MÉTHODE D’OBSERVATION AGRÉE PAR LE MINISTÈRE EN CHARGE DU LOGEMENT

Membre du réseau national des OLL soutenu par l’ANIL (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement) et agréé par le Ministère en charge du Logement, la méthode employée pour collecter, traiter et analyser les données est commune à tous les observatoires du réseau. Les résultats produits par l’OLL clermontois sont donc fiables, représentatifs du parc et comparables.

UN NIVEAU DE LOYER ATTRACTIF MAIS NÉANMOINS DIFFICILE D’ACCÈS
POUR LES PLUS MODESTES

Localement, 28 % des habitants du Grand Clermont sont locataires du parc privé. Plus de la moitié du parc locatif privé se situe à Clermont-Ferrand, où la majorité des habitants sont d’ailleurs locataires du parc privé (43 %).

Pour l’année 2020, le loyer médian hors charges observé pour l’ensemble du Grand Clermont, tout type de logements confondus est de 9 €/m², lequel n’a connu qu’une augmentation modérée depuis 2016. Ce niveau de loyer place l’agglomération clermontoise parmi les moins onéreuses du réseau OLL.

Pour autant, bien que ce niveau de loyer observé sur l’ensemble du territoire soit attractif, il ne doit pas faire oublier la disparité des niveaux de loyers selon les zones et les caractéristiques des logements qu’il recouvre. Le niveau de loyer médian hors charges le plus élevé s’observe à Clermont-Ferrand : 10,3 €/m². Dans cette zone se trouvent les petits appartements avec des locataires très mobiles. Au contraire, c’est en périphérie, avec un loyer médian hors charges de 7,9 €/m² que le niveau de loyer observé est le moins élevé. La présence importante de maisons dont les locataires sont moins mobiles dans cette zone explique ce niveau de loyer observé plus bas. Certains secteurs du parc locatif privé de l’agglomération clermontoise peuvent donc tout de même être difficiles d’accès pour les ménages les plus modestes.

Situations socio-économiques et urbaines des quartiers inscrits au Contrat de Ville de la Métropole clermontoise

Durant le second semestre 2021, l’Agence d’urbanisme et de développement Clermont Métropole a accompagné le suivi et la préfiguration de l’évaluation du Protocole d’engagements réciproques et renforcés (PERR) de Clermont Auvergne Métropole. L’objectif de ce travail mené par l’Observatoire urbain et social de l’agence est de saisir l’évolution des quartiers prioritaires et de veille active en comparant leurs situations en début (2015/2016) et en fin (2022/23) de Contrat de ville de la métropole.

ÉLÉMENTS DE MÉTHODE : UN SCORING
À PARTIR DU TRAITEMENT D’UNE CENTAINE D’INDICATEURS

L’Agence d’urbanisme a sélectionné plus de 100 indicateurs (une majorité est issue du sondage Allo Quartiers de 2017, l’autre des conventions locales partenariales avec Pôle Emploi AURA, CAF 63, Rectorat 63, bailleurs…) en lien avec chacun des 27 engagements inscrits au PERR. Parmi ces engagements rassemblés selon les 3 piliers du Contrat de ville, on retrouve notamment :

Pour la cohésion sociale : Agir sur la thématique de la santé ; réduire la fracture numérique ; encourager l’égalité femmes / hommes…
Pour le développement économique, formation et insertion professionnelle : Favoriser l’implantation d’entreprises ; conforter l’offre existante ; lever les freins à l’emploi ; renforcer la présence des acteurs de l’emploi…
Pour le cadre de vie et le renouvellement urbain : atteindre les objectifs d’attributions de logement social ; transformer durablement les quartiers ; garantir la sécurité dans les quartiers, développer les mobilités douces…

Face à chaque engagement du PERR, un indicateur synthétique (regroupant plusieurs indicateurs) a été défini et mis en perspective par la méthode dite de « scoring ». Cette méthode permet, sur des indicateurs de natures diverses, de positionner les quartiers selon que leur situation est plus ou moins favorable au sein de la métropole, considérée ici comme le référent. Les situations spécifiques et les écarts pour chacun des quartiers sont ainsi facilement mis en évidence.

LES PRINCIPAUX RÉSULTATS : DES ÉCARTS PRÉGNANTS
ET DES ENJEUX D’ENVERGURE MÉTROPOLITAINE

Un rapport complet dédié restitue les résultats et les analyses de ce travail [1] sur chacun des engagements du PERR. Les principaux enseignements montrent des écarts toujours prégnants sur les quartiers prioritaires mais aussi d’enjeux d’envergure métropolitaine, telle que la fracture numérique ou le non-recours aux acteurs de l’insertion par les personnes sans emploi.

Concernant la cohésion sociale, plusieurs enjeux sont à retenir :

L’accès aux droits, pour les QPV et notamment celui de la Fontaine du bac
Les écarts de réussite et de mixité scolaires
La fracture numérique, avec une alerte spécifique pour la Fontaine du Bac.
L’égalité femme/homme, avec des écarts de taux d’emploi par genre saillants, notamment dans les Quartiers Nord.
L’accès à la culture et aux dynamiques associatives, notamment à la Fontaine du Bac et au Patural, les Pègues.

Pour le développement économique, ce sont les écarts de densité d’entreprises qui perdurent dans les QPV, et plus spécifiquement dans QPV de Cournon d’Auvergne que l’on retiendra.

Sur l’insertion, l’éloignement à l’emploi et l’insertion des 16 – 24 ans restent des enjeux importants sur les QPV et ce notamment dans les Quartiers Nord. Une alerte également, autour de l’hypothèse d’un non-recours aux structures d’insertion plus important chez les femmes et les jeunes, y compris en dehors des QPV.

Enfin concernant le cadre de vie et le renouvellement urbain :

L’habitat perdure comme une problématique ancrée dans les QPV et les QVA, tant sur la prépondérance des logements sociaux à bas loyers que sur la concentration des personnes à bas revenus.
En termes de vivre ensemble, sont ciblés la mauvaise réputation et le sentiment d’insécurité qui priment dans les QPV et ce notamment dans les Quartiers Nord.
In fine sur les mobilités : Les transports en commun représentent un atout des QPV, mais une faiblesse dans les QVA. Néanmoins, une vigilance quant aux mobilités douces pour les QPV également.

Une synthèse cartographique l’accompagne pour une vision plus communicante par “blocs d’engagements”.

Des cartes synthétiques ont ainsi été réalisées sur chacun des blocs d’engagements, qui sont :

L’accès aux droits
L’émancipation et la citoyenneté
Le développement économique
L’insertion professionnelle
Habiter durable
Vivre ensemble
Bouquet mobilités

LES APPORTS POLITIQUES DE CE TRAVAIL

Le fruit de ces travaux a pu être partagé et articulé avec le travail de suivi des actions du Contrat de ville réalisé par le Bureau d’étude Algoé et Siloé. Ils ont été présentés aux dernières instances de gouvernance technique et politique du Contrat de ville (fin d’année 2021 et début 2022).

La visée étant de mettre à jour ces indicateurs afin de saisir les évolutions du positionnement des quartiers en fin de Contrat de Ville / PERR (2022/23), une réédition de ces travaux est prévue pour fin du premier semestre 2022. Elle permettra ainsi d’alimenter abondamment la démarche d’évaluation du Contrat de Ville portée par Clermont Auvergne Métropole qui devra selon le calendrier fixé par l’État être achevée en juin 2022 (cf. Instruction du 14/12/21 – Direction générale – Politique de la ville de l’ANCT). Cette évaluation locale devra : s’appuyer sur l’évaluation mi-parcours et le PERR, associer et mobiliser tous les partenaires appelés à y contribuer à travers le partage d’éléments d’analyses quantitatives et qualitatives et mobiliser l’expertise habitante.

En termes de finalité, elle devra permettre de dresser un bilan du Contrat de ville comme “outil” (levier dans les coopérations, inscription des quartiers dans les dynamiques territoriales, application des politiques de droit commun), de rendre compte de la mise en œuvre et des résultats des actions déployées et de prioriser les dispositifs les plus structurants relevant des trois piliers et des axes transversaux

Ce travail de saisie des évolutions, à la croisée du suivi des actions du Contrat de Ville, conforte le rôle de l’Agence et de ses observatoires, comme outil d’aide à la décision, support à l’évaluation et à l’élaboration des politiques publiques, telle que la nouvelle contractualisation de la Politique de la ville qui devra être effective au 1^er janvier 2024.

“Tisseurs de liens”, Un focus group avec les acteurs de trois quartiers populaires de Gerzat : Le Patural, Les Pègues et Les Chabesses

En mars 2021, l’Agence d’urbanisme a animé un Focus group “Tisseurs de liens” avec une quinzaine d’acteurs de terrain d’horizons professionnels divers ayant en commun de travailler quotidiennement sur les quartiers dits de Veille active du Pâtural, les Pègues et celui des Chabesses de la ville de Gerzat. (bien que ce dernier ne soit pas un quartier inscrit au Contrat de ville, les services de la ville de Gerzat constatant une concentration importante d’enjeux sociaux et urbains ont souhaité l’intégré au débat.)

“TISSEURS DE LIENS” : UNE MÉTHODE ÉPROUVÉE
DE DÉBAT POUR RECUEILLIR LA VISION DES ACTEURS

Le focus group des acteurs “Tisseurs de liens” est l’un des outils qualitatifs mis en place par l’Agence dans son observatoire urbain et social. Cette méthode a précédemment été éprouvée auprès des acteurs des Quartiers prioritaires de Clermont-Ferrand et de Cournon-d’Auvergne.

14 participant.e.s à ce focus group :

Insertion pour l’emploi
Bailleurs sociaux
Travailleurs sociaux
Petite enfance
Association sportive
Tranquillité publique
Culture

Les objectifs du focus group “tisseurs de liens” sont de partager différents regards d’acteurs sur un même territoire, avec leur convergence et leur dissensus, d’identifier les enjeux majeurs concernant le(s) quartier(s) et ses habitants et d’échanger autour des besoins et des leviers d’actions

Les participants provenant d’horizons professionnels différents – infirmier.e.s., bailleurs sociaux, agents de la petite enfance, éducateur.trice.s et éducatrices, travailleur.se.s sociaux, agents de développement social ou local, associations …- n’ont pas souvent l’occasion de pouvoir partager librement leur vision du quartier et des habitants auprès de qui ils travaillent quotidiennement.

Le focus group à travers des évocations spontanées et un débat libre permet aux acteurs de faire connaitre leurs expertises de terrain tout en dépassant les champs des compétences métiers. Cet échange transversal permet de dresser un portrait des quartiers ciblés et de ses habitants, dans leur globalité et leur complexité. La plupart du temps, les visions sont convergentes sur les constats et les enjeux, ou complémentaires.

RÉSULTATS : LES CONSTATS PARTAGÉS

Trois mots clefs pour résumer les différents enjeux qui ont émergé de ces échanges spontanés dans ces trois quartiers :

L’accessibilité : à l’échelle de la commune de Gerzat, l’offre en transports en commun est jugée non performante, notamment vers les zones d’emploi. L’accès aux droits pour tous, avec un manque de services publics de proximité, notamment dans le quartier des Chabesses a également émergé.

Le vivant : si les quartiers, notamment celui du Pâtural, sont perçus comme animés et vivants, avec la présence importante d’enfants, de familles et de manifestations réalisées par les acteurs, la crise sanitaire semble avoir mis à mal ce “vivant”.

Le multiculturel : il est perçu à la fois comme une richesse et un frein, avec des enjeux liés à l’accès à la langue française et à des différences éducatives importantes.

La poursuite des échanges autour de l’image, de la réputation, de la qualité du cadre de vie de ces quartiers a aussi permis d’identifier des enjeux spécifiques aux trois quartiers :

Pour le quartier du Pâtural, on note une amélioration globale du cadre de vie opérée notamment grâce au programme de rénovation urbaine (2006/ 2012). Cependant des difficultés sociales résistent avec des concentrations de populations précaires, dont les difficultés ont pu être accrues par la crise sanitaire et la perte de la présence des acteurs sociaux au sein du quartier (Conseillers, CAF, travailleurs sociaux…). Ces derniers ont été délocalisés avec le projet de rénovation urbaine, entrainant des pertes de lien et de coordination. Enfin, pour ce quartier, une mauvaise image perdure, alliant mauvaise réputation héritée et points de tensions encore d’actualité (autour du city-stade par exemple).

Pour le quartier des Pègues, la réalité est tout à fait différente puisqu’il n’a plus vocation à être inscrit en tant que « Quartier de Veille active » au Contrat de Ville. En effet, ce quartier principalement composé de maisons individuelles (anciens pavillons Michelin) et de propriétaires, ne présente plus d’enjeux sociaux ou urbains importants ; il n’est qu’un héritage de l’ancienne géographie prioritaire.

Pour les Chabesses, l’augmentation des problématiques sociales continue : familles précaires, primo-arrivants, difficultés scolaires et insécurité alimentaire… sont cités. Des enjeux urbains se cumulent : un parc d’habitat 100% social, présentant des manques notamment en termes de services publics, de commerces et d’équipements, contribuant ainsi à l’isolement et à la difficulté de l’accès aux droits des plus fragiles.

Forts de ces constats, les participants via une séquence en atelier collaboratif, ont imaginé et hiérarchisé des propositions pour mieux répondre aux besoins des habitants :

● Améliorer les partenariats et les réseaux entre acteurs en vue de permettre l’accès aux droits et aux services et proposer un accompagnement adapté

● Retour des services publics et des acteurs dans les quartiers du Pâtural et des Chabesses

● Ouvrir un lieu d’accueil enfants / parents ou une halte- garderie

● Fédérer les associations existantes pour élargir et développer leurs actions

● Mettre en place des comités de quartier et développer leurs actions

En vue de croiser le regard des acteurs avec celui des habitants, une balade urbaine a également été réalisée dans ces quartiers fin 2021, avec une dizaine d’habitants. Arpentant les rues à travers un parcours défini par les participants, leurs expertises d’usages permettent d’appréhender finement les besoins, les atouts et les dysfonctionnements urbains au quotidien. À titre d’exemple : des espaces publics et des aires de jeux à améliorer dans le parc des Chabesses et au niveau de “la coulée verte ” du Pâtural; des équipements “sur-chargés” tels que l’espace de Gym Gerzat du Pâtural, ou encore des lieux appréciés à l’unanimité comme le parc de la Treille et la nouvelle médiathèque A. Daudet. Fin du trimestre 2022, elle sera restituée sous la forme d’un prochain carnet de balade publié par l’Agence.