Actuellement, nombre de centralités perdent des habitants, des commerces et des services. Des biens immobiliers sont à l’abandon pour causes de problèmes de succession, coût des travaux, frilosité à la location… alors qu’ils pourraient être mobilisés pour répondre à une demande en logement toujours plus importante. Dans ce contexte, et parce que l’essentiel du parc de logements demeure privé, une réflexion pour remettre sur le marché les logements vacants est apparue incontournable pour les territoires, d’autant plus que l’objectif de Zéro Artificialisation Nette des sols est désormais fixé.

 LA NÉCESSITÉ D’UN ÉTAT DES LIEUX

L’état des lieux de la vacance du parc d’habitat privé dans le Puy-de-Dôme (1), réalisé en 2021, avait mis en évidence une problématique marquée sur le territoire départemental, en particulier dans les centres-villes et centres bourgs, avec une vacance de longue durée particulièrement importante : 40% des logements vacants s’avèrent inoccupés depuis plus de 5 ans.

Parce que la vacance est tout sauf une problématique simple à appréhender, parce que les enjeux sont nombreux et importants, et parce que les collectivités n’ont pas toujours l’ingénierie suffisante pour prendre à bras le corps ce sujet, le département du Puy-de-Dôme a souhaité soutenir les intercommunalités dans la mobilisation de la vacance en les aidant à repérer et lutter contre le phénomène.

Le gisement de logements vacants constitue une réelle opportunité en matière de développement et de diversification de l’offre résidentielle, de redynamisation des centres-villes, mais aussi de lutte contre l’artificialisation des sols, qui est essentielle pour répondre aux enjeux climatiques et écologiques. En effet, dans le cadre de la mise en œuvre de l’objectif Zéro Artificialisation Nette des sols (ZAN) d’ici 2050, la mobilisation du bâti existant, à l’inverse de la construction neuve, constitue un levier majeur de sobriété foncière.

UN GUIDE MÉTHODOLOGIQUE POUR LE REPÉRAGE ET LA MOBILISATION DU LOGEMENT VACANT

Afin d’outiller les territoires et les guider vers l’opérationnel, l’agence d’urbanisme a accompagné le département du Puy-de-Dôme dans l’élaboration d’un guide méthodologique à destination des EPCI (2). Ce guide, disponible en lecture et téléchargement (3), a pour objectif d’aider les acteurs locaux, élus et techniciens, à bien identifier les situations de vacance rencontrées ainsi que les outils pouvant être mobilisés pour lutter contre la vacance de longue durée. L’enjeu est que chaque territoire puisse agir et que la lutte contre la vacance devienne un pilier des politiques locales d’urbanisme et d’habitat.

Mesurer concrètement la vacance, c’est-à-dire le nombre de logements réellement concernés et leur localisation, identifier ses causes, établir une stratégie d’intervention, et choisir les outils les plus pertinents pour remobiliser ces biens : voici les ambitions de cette “boîte à outils” que nous avons développée et que nous mettons à disposition.

> Mesurer concrètement la vacance

Les bases de données permettant d’identifier les logements vacants sont multiples et recouvrent différentes définitions de la vacance, si bien qu’aucune n’est parfaitement fiable et satisfaisante. L’enjeu était donc d’abord d’aider les territoires à localiser et quantifier la vacance au plus près de la réalité.

Le guide méthodologique détaille ainsi les bases de données à mobiliser, les indicateurs à analyser, et les outils et méthodes utiles pour mener une vérification terrain. Une grille de vérification a été élaborée, donnant à voir les éléments à observer sur le terrain pour confirmer ou pas la vacance du logement. Testée sur deux EPCI afin de vérifier son opérationnalité (4), elle confirme  que les sources statistiques sur-évaluent la vacance d’environ 30% par rapport à la réalité (5).

> Elaborer une stratégie d’intervention

Une fois le repérage territorial établi, l’enjeu est d’inscrire la lutte contre la vacance des logements dans la stratégie globale de la collectivité en matière d’urbanisme et d’habitat. Le guide aborde ici les questions à se poser notamment par rapport aux dispositifs locaux existants et aux enjeux en matière d’aménagement, d’amélioration de l’habitat, de mixité sociale. Il identifie les acteurs à associer et leur champ d’intervention. Enfin, il propose des modalités pour mobiliser les propriétaires des biens pour déterminer les causes de la vacance.

> Mobiliser les outils adaptés

A visée davantage opérationnelle, la deuxième partie du guide synthétise 23 outils et dispositifs nationaux ou locaux qui apparaissent particulièrement intéressants pour la mobilisation du logement vacant. S’entend par mobilisation toute action permettant de redonner une fonction à des locaux délaissés : remise en vente ou en location des logements, rénovations et réhabilitations, reconfiguration du bâti, changement d’usage, démolition, etc. Une multitude d’outils existent, mais ils ne sont pas forcément bien connus et identifiés. Des “fiches-actions” sont proposées suivant  5 catégories :

• le déblocage des situations, comme la procédure de bien sans maître ou la sortie d’indivision ;
• les actions foncières, par exemple la procédure d’expropriation ;
• les mesures pour l’amélioration de l’habitat comme le bail à réhabilitation ;
• les mesures fiscales, comme les aides pour investir dans l’ancien par exemple ;
• les incitations locales telle que l’aide à la sortie de vacance du Conseil départemental du Puy-de-Dôme.

Chaque fiche donne une description de l’outil ou du dispositif, ses modalités de mise en œuvre, les avantages et inconvénients, les acteurs impliqués et des références bibliographiques (textes législatifs, sites web…).

> S’inspirer d’autres territoires

Pour terminer, le guide méthodologique donne à voir quelques exemples inspirants de territoires qui ont mis en œuvre des politiques de lutte contre la vacance. L’objectif est de donner à voir les outils et dispositifs déployés ailleurs et d’en mettre en évidence les atouts, les limites et les perspectives.

Au fil du guide sont également présentées des exemples d’actions réalisées dans le Puy-de-Dôme, l’Allier ou ailleurs en France, permettant d’illustrer toutes les étapes du processus de reconquête des logements vacants.

LE DÉPLOIEMENT DE NOUVELLES AIDES POUR MOBILISER LE LOGEMENT VACANT

La réflexion menée sur la vacance, à travers l’état des lieux, l’élaboration du guide méthodologique et le dialogue-expérimentation avec les territoires, a permis au Département du Puy-de-Dôme d’affiner sa politique en matière de lutte contre la vacance.

De nouvelles aides ont ainsi été déployées, à destination des collectivités comme des particuliers, afin de faciliter la sortie de vacance. Ces dispositifs prennent la forme d’aide à l’animation pré-opérationnelle, de travaux préparatoires sur les îlots dégradés, ou de financement de travaux. Elles viennent enrichir les aides du Département en faveur de la lutte contre la vacance et sont détaillées dans le guide méthodologique.

Dans la perspective de la mise en œuvre de la sobriété foncière, l’Agence d’urbanisme accompagne et continuera d’accompagner ses adhérents dans l’identification du foncier urbain mutable et l’élaboration de stratégies de mobilisation. A titre d’exemples, une étude sur les logements vacants  est en cours et une étude sur l’identification de gisements fonciers est en projet sur le territoire de Vichy Communauté.