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Les résultats 2023 de l’enquête sur les loyers du parc privé sont sortis : le marché clermontois reste abordable même si les loyers augmentent sensiblement

Depuis bientôt 10 ans, l’Observatoire Local des Loyers (OLL) de l’agglomération clermontoise, porté par l’Agence d’Urbanisme Clermont Massif central (AUCM), réalise annuellement une enquête auprès des professionnels de l’immobilier et des propriétaires-bailleurs afin de connaître les loyers du parc locatif privé. Ce parc de 57 500 logements représente 28 % des habitants du Grand Clermont : mieux le connaître permet d’appréhender les conditions d’habitat d’une part importante de la population. En plus des résultats complets de l’enquête 2023, l’AUCM propose cette année une comparaison des loyers des parcs locatifs privé et public. Dans quelle mesure ces deux offres locatives permettent de loger les ménages du territoire, notamment les plus modestes ?  

Des loyers encore abordables dans le parc locatif privé, mais qui augmentent fortement sur la ville-centre 

Avec un niveau de loyer médian hors charges de 9,5 €/m² en 2023, le parc locatif privé du Grand Clermont est relativement abordable en comparaison des autres territoires couverts par un OLL : 40ème niveau de loyer le moins élevé observé sur les 56 territoires du réseau. Les niveaux de loyers du territoire sont ainsi proches de ceux d’Arras (9,6 €/m²) et Lorient (9,7 €/m²). 

Pour autant, même si le parc locatif privé clermontois reste parmi les moins chers, il a connu une augmentation de +4,4 % entre le 1er janvier 2021 et le 1er janvier 2023 sur la ville de Clermont-Ferrand. Cette hausse va bien au-delà de l’augmentation de l’indice de référence des loyers (IRL [1]) sur la même période (+ 2,8%) et est l’une des plus importantes observées en France. Cette augmentation est en effet plus importante que dans des villes comme Marseille (+2,2 %), Toulouse (+ 3,1 %), Nantes (+ 3,2 %) ou encore Rennes (+ 4,1 %).  

Le marché locatif privé a partout été mis sous tension sur cette période. L’augmentation des taux d’intérêt a empêché certains ménages de devenir propriétaires, les obligeant à rester locataires. Les logements en location sont devenus plus rares, les loyers ont augmenté. En l’absence de politique d’encadrement des loyers sur le territoire clermontois, les propriétaires-bailleurs ont librement pu augmenter leurs loyers entre deux locataires en bénéficiant de ce contexte de raréfaction de l’offre locative. Pour le moment, malgré l’augmentation observée sur la ville-centre, les loyers clermontois restent parmi les moins élevés du réseau OLL, mais cette situation est à surveiller. 

Une tension accrue sur les petits logements du parc locatif privé dans les secteurs centraux

Les loyers les plus élevés sont dans le cœur historique de Clermont-Ferrand, dans les quartiers 1er mai, des Côtes, dans le centre-ville d’Aubière, à Chamalières ou encore dans les communes d’Orcines et de Ceyrat (loyer médian de 10,1 €/m² à 10,7 €/m² hors charges selon la zone). Dans ces deux dernières communes et le quartier des Côtes, les loyers élevés peuvent s’expliquer par la présence de logements de qualité dans des secteurs recherchés pour leur qualité de vie (commerces, espaces verts, services…). Ailleurs, les loyers élevés s’expliquent davantage par la concentration de petits logements (81 % des T1 et 65 % des T2 du parc locatif privé du Grand Clermont), souvent loués par des étudiants ou de jeunes actifs. Leurs fréquents déménagements contribuent à faire augmenter les loyers de ces petits logements à l’occasion des renouvellements de bail : les emménagés récents payent en moyenne 9 % plus chers leur loyer que les locataires en place (10,1 €/m² contre 9,3 €/m²). Aussi, ce sont sur les petits logements que les premières tensions sur le parc locatif privé et les loyers les plus élevés sont observés : environ 14 €/m² pour un logement d’une pièce loué vide dans les zones centrales. 

La tension sur les petits logements s’explique également par l’essor des locations meublées de longue durée [2] sur le territoire : + 38 % de logements entre 2015 et 2021 [3]. Cette offre locative, essentiellement composée d’appartements et de petits logements, se concentre dans les centres historiques et quartiers péricentraux de Clermont-Ferrand, Aubière, Chamalières et Beaumont et ont des loyers 1,6 fois plus élevés que les logements loués vides. Les propriétaires-bailleurs sont très attirés par la location meublée fiscalement plus intéressante que la location vide, notamment dans un contexte de fin du dispositif Pinel. Toutefois, cette croissance de l’offre meublée dans les zones centrales interroge : avec des prix plus élevés, cette offre est-elle en adéquation avec les moyens financiers des locataires, bien souvent étudiants ou jeunes actifs aux ressources modestes ? 

Au sein du Grand Clermont, les logements aux loyers les plus abordables sont ceux construits avant 1970, avant la première réforme thermique de 1974. Ces logements, situés dans les secteurs centraux, sont moins bien isolés et énergivores. Ils sont donc potentiellement les plus concernés par l’interdiction de mise en location des passoires thermiques (DPE E, F et G) introduite par la loi Climat et Résilience. Ils pourraient, s’ils n’étaient pas rénovés, sortir du marché locatif, contribuant à accentuer la tension sur les logements des zones centrales. Le parc locatif privé clermontois est ainsi confronté à un enjeu de rénovation thermique, notamment afin de continuer de répondre aux besoins de logements de ménages plus modestes. 

La complémentarité des parcs locatifs privé et social pour loger les ménages modestes

A l’échelle du Grand Clermont, les niveaux de loyers médians du parc locatif privé sont 1,6 fois plus élevés que les niveaux de loyers du parc locatif social [4]. Pour autant, une portion de ces deux parcs se louent aux mêmes prix et s’adressent donc à des ménages ayant des revenus qui leur permettent de prétendre à la fois à un logement social et à un logement « bon marché » du parc locatif privé. Selon les travaux du réseau national des OLL [5], cette situation de chevauchement entre les loyers les plus hauts du parc social et les loyers les plus bas du parc privé se retrouve dans les marchés locatifs peu tendus. Elle est représentative d’une complémentarité de l’offre de logements entre parcs privés et publics, qui permet aux ménages modestes de trouver une solution de logements adaptée à leurs besoins dans l’un ou l’autre des parcs. Des loyers peu élevés dans le parc locatif privé permettent en effet d’y loger des ménages aux revenus modestes, potentiellement éligibles à un logement social mais qui ne peuvent pas en obtenir (délai d’attente trop long, trop forte demande de logements sociaux). Le parc locatif privé constitue dans ces conditions une offre locative complémentaire à l’offre locative sociale, essentielle pour limiter les difficultés de logements des plus modestes. 

Sur l’ensemble des EPCI du Grand Clermont, plus de la moitié des locataires du parc privé ont des revenus équivalents à ceux des locataires du parc social. Sur la métropole clermontoise, la situation est plus tendue : des locataires du parc privé ont des revenus inférieurs à ceux du parc social. Il s’agit essentiellement d’étudiants et de jeunes actifs aux faibles ressources. Bien qu’éligibles à un logement social, ils sont à la recherche d’un logement disponible rapidement (rentrée scolaire, début de contrat), ce qui n’est pas compatible avec les délais d’obtention d’un logement social, et doivent se tourner vers les logements les moins chers du parc locatif privé. 

Compte tenu des signes de tension observés [6] sur les deux parcs locatifs, cette complémentarité pourrait être mise à mal. Un écart s’observe déjà pour les logements d’une pièce loués 1,9 €/m² plus cher dans le parc privé que dans le parc public [7]. Si l’augmentation des loyers se poursuit, ces petits logements, déjà les plus chers du parc, pourraient devenir financièrement inaccessibles aux ménages les plus modestes (étudiants et jeunes actifs notamment) excluant de fait ces populations des quartiers centraux où ce parc est souvent concentré.  

Habiter autrement le Grand Clermont : vers un habitat sobre et désirable

Une démarche expérimentale accompagnée par l’Agence Nationale de la Cohésion des Territoires

Le Grand Clermont a souhaité s’engager dans une démarche expérimentale, prospective et opérationnelle qui vise à placer les acteurs territoriaux dans un processus de travail collectif pour démontrer que de nouveaux modes de faire existent et que la sobriété foncière est un enjeu acceptable et atteignable pour tous. La démarche, sous forme de recherche-action, permet d’imaginer des solutions pour un habitat sobre et durable à horizon 2050. Deux sites ont été sélectionnés pour servir de laboratoires et faire école : le site de la gare de Longues à Vic-le-Comte, et l’îlot mairie à Volvic.

Intitulée « Habiter autrement le Grand Clermont », cette démarche a été confiée à l’Agence d’urbanisme et au Cerema. Elle bénéficie d’un accompagnement financier de l’Agence Nationale de la Cohésion des Territoires (ANCT) et du Cerema. L’accompagnement des collectivités locales face aux défis environnementaux, économiques et sociaux et la valorisation des initiatives locales sont au cœur des missions de l’ANCT. L’ambition est de faire travailler les ingénieries ensemble, au profit du territoire (Agence d’urbanisme, Cerema, Direction Départementale des Territoires 63, Grand Clermont). L’expérimentation a vocation à être diffusée, étendue à l’échelle nationale, à l’image des démarches « Action cœur de ville » et « Petites villes de demain ».

L’impulsion d’un changement de modèle

La démarche a été officiellement lancée le 29 mars 2023 en présence d’une soixantaine d’acteurs du territoire clermontois. Ce moment d’échanges a permis d’initier et de nourrir les réflexions sur les solutions d’habitat sobres et désirables pour demain et de présenter les deux sites laboratoires. Quelques pistes ou pré-requis ont été mis en avant par les acteurs associés.

Le critère primordial à prendre en compte est celui de la localisation du projet. Il doit nécessairement s’intégrer dans le tissu urbain existant, mais aussi à proximité des aménités (services, équipements, commerces, espaces verts…), et s’inscrire dans les démarches de réflexions stratégiques plus globales que le seul site considéré (SCoT, PLU, ACV, ORT, etc. [1]).

La sobriété ne doit pas être que foncière. Elle doit concerner l’énergie, la mobilité, et l’eau, a minima. La démarche EcoQuartier à ce titre permet d’intégrer de manière plus prégnante la problématique de l’eau avec pour corollaire une prise en compte de la dimension paysagère.

L’ingénierie et l’accompagnement individualisé des habitants constituent une clé de réussite dans la réalisation des projets d’opérations plus denses, plus sobres, plus abordables et mieux adaptées aux besoins des habitants. 

La mixité des fonctions et des usages des bâtiments est également cruciale dans le montage des opérations futures. Il est important de penser le projet à une échelle plus large, plus intégrée (projet d’ensemble, plan d’aménagement).

Le bien-être et le confort de l’habitant doivent être placés au cœur du projet. L’enjeu est de créer de l’habitabilité, au-delà de la seule entrée de la performance énergétique. Cela peut passer par l’association des habitants à l’élaboration du projet, ou la définition d’éléments de cadre de vie (intimité, espaces extérieurs, qualité des matériaux, intégration paysagère… ) à intégrer dans tout nouveau programme de logements.

La “miniaturisation” [2] et l’autopromotion peuvent permettre de produire du logement à coût abordable, dans une logique de projet et non d’urbanisme d’opportunité. Pour exemple, Villes Vivantes [3] a ainsi imaginé le premier lotissement de France où chaque projet est co-conçu sur-mesure avec ses habitants. Pas de découpage en parcelle à l’avance, mais un découpage sur mesure en fonction du projet. Porté par la Ville de Clermont-Ferrand, qui est propriétaire du foncier, et implanté dans le secteur de Champratel, le projet BAMBA instaure un prix du foncier dégressif à mesure que la densité augmente.

La démarche va désormais entrer dans une dimension pré-opérationnelle qui se déroulera en deux temps : 

  • Incubation des 2 sites démonstrateurs : dans le cadre d’un processus partenarial et pour chacun des sites seront conduits un diagnostic partagé, l’écriture d’une ambition commune, la traduction en orientations d’aménagement et la formalisation d’un plan d’actions.
  • Valorisation de la démarche afin de capitaliser les enseignements sous la forme d’une publication synthétique permettant l’aide à la préfiguration d’autres projets.

Le marché locatif privé de Clermont Ferrand parmi les plus abordables en France

Pour la sixième année consécutive, l’Observatoire Local des Loyers (OLL) de l’agglomération clermontoise [1] a examiné les niveaux de loyers pratiqués à l’échelle du Grand Clermont.

Au sein de ce périmètre, environ 57 130 logements sont occupés par des locataires du parc privé, soit environ 28 % du parc des résidences principales, c’est cette tranche qui est observée par l’OLL. Menée auprès des professionnels de l’immobilier et des particuliers qui assurent eux-mêmes la gestion de leurs biens, l’enquête 2021 a concerné 19 % de ce parc locatif privé, soit plus de 9000 logements, c’est-à-dire un volume permettant de produire des résultats représentatifs des tendances du marché locatif privé local.

Résultat : les niveaux de loyers mesurés en 2021 au sein de l’agglomération clermontoise restent abordables comparativement aux autres territoires couverts par un OLL, avec des niveaux de loyers dont l’augmentation est modérée depuis 2016.

Pour autant, ils ne doivent pas faire oublier les disparités de niveaux de loyers pratiqués, ou masquer les difficultés d’accès au parc locatif privé pour les ménages les plus modestes, difficultés qui pourraient s’accentuer au vu des problèmes énergétiques auxquels est confronté le parc locatif privé.

UN MARCHÉ LOCATIF PRIVÉ PARMI LES PLUS ABORDABLES

Avec un niveau de loyers hors charges observé de 9,1 €/m² tous types de logements confondus en 2021, l’agglomération clermontoise fait partie des territoires où les niveaux de loyers sont les moins élevés : 17ème niveau de loyer le plus bas sur les 52 territoires observés par le réseau national. L’agglomération clermontoise reste ainsi parmi les territoires les plus abordables, comparativement aux autres territoires observés par un OLL, confirmant les tendances observées lors des précédentes enquêtes.

En comparaison avec les autres métropoles dotées d’un OLL, seules Brest et Saint-Etienne présentent des niveaux de loyers inférieurs à ceux de Clermont-Ferrand [2].

DES DISPARITÉS OBSERVÉES SUR LE TERRITOIRE DU GRAND CLERMONT

Pour autant, les niveaux de loyers [3] observés sont très différenciés au regard des caractéristiques des logements, dont certaines sont à même de faire croître le loyer : localisation centrale (+2 €/m² pour un logement situé à Clermont-Ferrand comparativement à un bien situé en dehors de la métropole), petits logements (+2,5 €/m² pour un T1 comparativement à un T2 du Grand Clermont), appartements (+1,4 €/m² par rapport à une maison) ou encore logements construits sur la période 1991-2005 (+1,7 €/m² par rapport aux logements de la période 1946-1970, les moins onéreux du marché locatif privé).

L’impact à la hausse de ces caractéristiques sur le montant du loyer s’explique par les atouts qu’ils présentent pour les locataires. Par exemple, un logement récent implique une consommation énergétique modérée et des charges locatives plus basses, qui le rendent attractif pour les locataires au vue des économies qu’ils réaliseront, malgré le fait que ces biens, recherchés, aient des loyers hors charges plus élevés. D’autre part, l’adéquation avec les besoins des locataires du parc privé du Grand Clermont joue également sur l’attractivité du logement, donc le montant plus élevé du loyer. Localement, les locataires du parc privé sont des jeunes ménages actifs en emploi (55 %) ou des étudiants (19 %), vivants seuls (62 %) [4]. Ces profils se tournent majoritairement vers des petits logements (T1 et T2) à proximité des lieux d’études ou d’emplois, pour lesquels la demande est forte.

Si les niveaux de loyers en €/m² sont les plus élevés au centre de Clermont-Ferrand, c’est en dehors de la métropole que le coût du logement est le plus élevé pour les ménages locataires du parc privé. En effet, le parc locatif dans cette zone est composé essentiellement de grands logements (46% de T4 ou +) et de maisons (51%). La taille des logements étant plus importante (58 m2 en moyenne au centre contre 79 m2 hors métropole), le loyer médian en euros y est finalement plus élevé. Ainsi, un locataire en dehors de la métropole paie un loyer médian de 550€ contre 480€ pour un locataire dans Clermont-Ferrand.

UN MARCHÉ LOCATIF PORTÉ PAR LES ÉTUDIANTS

Le marché locatif privé du Grand Clermont connaît une augmentation modérée des niveaux de loyers observés entre 2016 et 2021 dans le cadre de l’OLL. Le loyer médian entre ces deux dates est passé de 8,6 €/m² à 9,1 €/m², soit +0,5 €/m² sur cette période.

Les augmentations de loyers se font par l’application de l’Indice de Référence des Loyers [5] par le bailleur pour les baux en cours, ou à l’occasion d’un changement de locataire.Les logements dont les locataires sont mobiles, connaissent une augmentation de leur loyer plus importante et ont des loyers plus élevés que les logements où le locataire reste en place.

C’est notamment le cas à Clermont-Ferrand, ville universitaire dont le parc locatif privé, composé majoritairement de petits logements (60 % du parc de la ville se compose de T1 et de T2), est plus à même d’être loué par des étudiants, un profil de locataires très mobiles. A Clermont-Ferrand, 34 % des locataires occupent leur logement depuis moins d’un an contre 28 % en dehors de la métropole. Les bailleurs sont ainsi amenés à réévaluer plus régulièrement leur loyer que dans le reste du territoire où le volume plus important de grands logements conduit à une occupation par des locataires moins mobiles (familles, personnes âgées…).

Ainsi, les logements situés à Clermont-Ferrand dont les locataires ont emménagé depuis moins d’un an sont passés d’un loyer médian de 9,6 €/m² en 2016 à 10,3 €/m² en 2021, soit + 0,7 €/m². Globalement, les locataires du Grand Clermont installés depuis moins d’un an dans leur logement ont un loyer médian de 9,8 €/m² contre 8,8 €/m² pour les locataires installés depuis plus d’un an.

Cette tendance du marché locatif privé local à être porté par une dynamique liée au contexte estudiantin s’observe également dans la saisonnalité des emménagements. 52 % d’entre eux ont eu lieu entre juillet et septembre 2020 [6], principalement dans des T1, en lien avec l’installation des étudiants avant la rentrée universitaire.

L’essor, ces dernières années, des locations meublées est un autre marqueur du développement du marché de la location étudiante sur la métropole. Leur volume a fortement augmenté entre 2013 et 2018, passant de 6315 logements à 8173 logements à l’échelle du Grand Clermont. La majorité de ces locations meublées se situent à proximité des lieux d’études puisque 80 % des meublés du parc locatif privé du Grand Clermont se situent à Clermont-Ferrand. Une location meublée se loue plus chère qu’une location vide : un T1 meublé se loue 3 €/m² de plus qu’un T1 loué vide.

UN MARCHÉ LOCATIF AMENÉ À SE TENDRE AU REGARD DES ENJEUX ÉNERGÉTIQUES ?

Si le marché locatif privé clermontois reste encore peu tendu, il pourrait être amené à se contracter  dans les années à venir sous les effets conjugués d’une réduction de l’offre et d’une augmentation des prix. En effet, les incitations à la rénovation énergétique  induites par l’interdiction progressive, initiée en janvier 2023, de mise en location des “passoires thermiques” [7], l’augmentation des tarifs de l’énergie, dont l’électricité et le gaz naturel, ou la transition enclenchée pour se défaire des ressources fossiles (gaz, pétrole, charbon) au profit des renouvelables pourraient entraîner un bouleversement du marché, avec pour conséquence des difficultés prégnantes d’accès au parc locatif privé pour les ménages modestes.

Bien que localement il soit encore difficile d’estimer le volume de logements du parc locatif privé considérés comme des “passoires thermiques”, la part conséquente de logements construits avant les premières réformes thermiques (41% de logements du Grand Clermont datent d’avant 1970) et de petits logements (49 % de T1 et de T2), lesquels sont plus à même d’être insuffisamment isolés, laisse présager que le parc locatif privé de l’agglomération clermontoise sera impacté par cette réglementation. Le volume de logements mis en location pourrait ainsi se réduire si les propriétaires n’engagent pas de travaux de rénovation énergétique.

Or, ces logements, moins qualitatifs en termes de performance énergétique, sont les plus susceptibles d’être loués par des ménages modestes en raison de loyers souvent plus bas. Les logements les plus performants énergétiquement, recherchés par les locataires, notamment en temps de crise énergétique, pourraient ainsi voir leur loyer augmenter en lien avec l’augmentation de leur valeur verte [8], les rendant inaccessibles aux ménages les plus modestes.

Les moins de 30 ans représentent plus d’un tiers des locataires du parc privé à l’échelle du Grand Clermont et plus de 43 % des locataires du parc privé de la ville de Clermont-Ferrand.  Leur capacité à se loger dans le parc locatif privé, notamment dans des logements types T1 et T2, à proximité des lieux d’études pourraient ainsi se réduire. Actuellement, au regard de leur revenu et du loyer médian observé, 50 % des moins de 30 ans de Clermont-Ferrand ont accès à 90 % des T1 de la ville [9]. Ce segment du marché locatif privé sera probablement le plus susceptible de se tendre dans les années à venir, au vu des enjeux énergétiques auxquels fait face le parc locatif privé. La capacité, pour les ménages modestes, dont les étudiants, à se loger au sein du parc locatif privé de l’agglomération clermontoise se pose dans ce contexte.

«Mon territoire au futur, mon futur dans le territoire : Quelle(s) solution(s) pour les habitants du Grand Clermont?» Retour d’expérience sur la 1ere édition d’un concours d’idées avec les Collèges et Lycées du Puy-de-Dôme

Jeudi 5 mai 2022 s’est tenue à la Maison de la Culture de Clermont-Ferrand la remise des prix du concours scolaire « Mon territoire au futur, mon futur dans le territoire ». Ce concours, lancé par le Rectorat de l’Académie de Clermont-Ferrand avec l’appui de l’Agence d’Urbanisme et de Développement Clermont Métropole (AUDCM) et le PETR du Grand Clermont, a réuni six établissements scolaires, collèges et lycées, pour faire réfléchir les élèves à l’avenir qu’ils souhaitent pour leur territoire. Les projets proposés, divers tant dans leurs formes que dans les thématiques abordées, montrent à quel point il est enrichissant de former et d’intégrer les acteurs scolaires aux démarches de prospective territoriale.

UN CONCOURS POUR MOBILISER LES ÉLÈVES SUR LE DEVENIR DE LEUR TERRITOIRE

C’est dans le cadre de la démarche prospective « Demain le Grand Clermont », portée par le PETR du Grand Clermont que l’AUDCM a organisé ce concours en partenariat avec le Rectorat. Cette démarche prospective vise à penser le devenir du territoire à l’horizon 2050 dans toutes ses composantes (environnementales, économiques, sociales, alimentaires, …). Depuis janvier 2022, elle a été engagée avec quatre élus (représentant les quatre intercommunalités du Grand Clermont) et sera prochainement partagée et discutée avec les autres élus du territoire et le Conseil de Développement du Grand Clermont récemment installé. Le concours scolaire, lancé à la rentrée 2021, vient compléter cette approche institutionnelle, en l’enrichissant des idées et propositions des jeunes d’aujourd’hui, futurs citoyens de 2050.

La consigne donnée aux élèves était ouverte et ne ciblait volontairement aucune thématique spécifique, pour laisser libre court à la créativité : « réfléchir collectivement aux défis qui s’imposent [au] territoire aujourd’hui en proposant des solutions d’avenir pour [le] territoire de demain (horizon 2050 ?) tel qu’ils l’imaginent ou le souhaitent ». Quatre collèges et deux lycées ont présenté leur candidature : les collèges Albert Camus, Roger Quilliot et Lucie Aubrac, situés à Clermont-Ferrand, le collège Teilhard de Chardin à Chamalières, et les lycées Fénelon et Massillon de Clermont-Ferrand également. Pour cette première édition, seuls des établissements de la métropole clermontoise ont participé, alors que le concours était ouvert à tous les collèges et lycées du Puy-de-Dôme. Les élèves ont travaillé durant 4 à 7 mois (selon la date de leur inscription), encadrés par leurs professeurs et en cohérence avec les niveaux et programmes scolaires de géographie, éducation morale et civique (EMC), français, arts plastiques, sciences ou encore technologie. Cette variété de disciplines, combinée à la variété des niveaux scolaires explique la richesse et l’éclectisme des productions réalisées.

DES PROPOSITIONS SCOLAIRES RICHES ET VARIÉES QUI ONT IMPRESSIONNÉ LE JURY

Cette diversité dans l’encadrement pédagogique et le programme scolaire au cours duquel a été abordé le concours est nettement perceptible dans les projets des élèves. Les rendus, tous très riches dans leurs formes, les enjeux qu’ils abordent et les solutions qu’ils apportent, ont fortement impressionné le jury du concours, composé de représentants du Rectorat, d’élus, de techniciens du Grand Clermont et de l’Agence d’urbanisme. Ce sont finalement les collèges Lucie Aubrac et Roger Quilliot qui se classent à la première place ex-aequo du concours « collège ». Dans la section « lycée », le lycée Fénelon remporte le concours.

La classe de 6e 2 du collège Lucie Aubrac a présenté au jury une carte interactive du Grand Clermont, sur laquelle différents QR-codes étaient disposés et permettaient d’accéder aux détails des projets imaginés. Toutes ces informations étaient également accessibles via un site internet dédié (https://linedijols.wixsite.com/grandclermont2050). Le jury a tenu à récompenser ce projet pour la qualité des supports produits (site internet, maquette, logo, vidéo, carte…) et sa capacité à proposer, en se basant sur les enjeux actuels, des solutions transversales et originales pour le territoire. Le futur imaginé par ces jeunes élèves comprend ainsi la création d’un « magnifique » Parc Naturel Régional en Limagne, dont ils ont dessiné le logo, mais aussi l’implantation d’un tramway suspendu pour décongestionner la métropole clermontoise et l’inauguration d’un « musée des horreurs » à Vic-le-Comte en souvenir des difficultés vécues pendant la crise sanitaire de 2019-2021, particulièrement éprouvante pour les enfants et l’ensemble des acteurs scolaires.

Ci dessus : Projet de la classe de 6e B du collège Roger Quilliot.

L’autre projet lauréat, ex-aequo, est celui présenté par la classe de 6èmeB du collège Roger Quilliot. Les élèves, accompagnés par leur professeure de français, ont proposé un projet particulièrement créatif articulé autour d’une maquette et d’un poème. En 2050, la ville s’organise autour d’une tour multifonctionnelle desservie par des voies cyclables suspendues et un téléphérique. A ses pieds, des jardins partagés nourrissent ses habitants, et des panneaux solaires l’alimentent en énergie. La vie dans la tour, et plus globalement dans la ville en 2050, est détaillée par un poème écrit, lu et chanté par les élèves. Cette projection sensible et littéraire dans un imaginaire pour le territoire de demain, mais aussi la multiplicité des sujets urbains abordés, ont séduit le jury.

Ci dessus : Projet des élèves de 1ère du Lycée Fénelon.

Du côté des lycéens, les élèves de 1ère du lycée Fénelon ont obtenu la première place en présentant plusieurs projets d’aménagement de quartiers clermontois, mais également de secteurs aux alentours tels que Volvic. Par groupe de trois, les élèves ont par exemple proposé des solutions d’éclairage public photovoltaïque à Jaude, une refonte du marché Saint-Pierre désormais lieu de production maraîchère, un écoquartier à Kessler… Des diaporamas et maquettes ont accompagné les explications et permis au jury de se projeter dans le territoire en 2050.

Enfin, le travail des classes de terminales du lycée Massillon, classé 2e de la catégorie « lycée », a bousculé le jury sur les enjeux retenus par les jeunes comme primordiaux pour leur avenir dans le territoire. Parmi ceux-ci, la volonté de traiter de l’employabilité des jeunes de moins de 18 ans et de l’insertion professionnelle plus globalement, mais aussi leur décision quasi-acquise de partir ailleurs faire leur vie ont fait prendre conscience de l’intérêt d’entendre les jeunes dès aujourd’hui pour réfléchir avec eux au devenir du Grand Clermont. Partagé par l’ensemble des autres groupes, les problématiques alimentaires ou encore la qualité des espaces publics qu’ils proposaient de réaménager ont également retenu l’attention du jury.

INTÉGRER LES ACTEURS SCOLAIRES : UN ENJEU ESSENTIEL POUR PENSER LE DEVENIR DU TERRITOIRE

C’est l’objet même de ce type de concours que de faire sortir l’école de ses murs et de faire entendre la parole et les idées des jeunes. Cela permet non seulement de sensibiliser les élus aux problématiques qui paraissent primordiales aux élèves, mais également de former les citoyens de demain à la transition des territoires. Cette formation des plus jeunes aux thématiques urbaines et territoriales nécessite au préalable une sensibilisation de leurs enseignants, et de l’ensemble des acteurs scolaires, à la prospective territoriale. L’enjeu est de déterminer sous quelles formes et à travers quelles disciplines cet enseignement doit être dispensé pour être le plus efficient.

La prospective territoriale pourrait également constituer un facilitateur et une plus-value pour l’enseignement de certaines disciplines, notamment la géographie, parfois considérée comme parent pauvre des concours d’idées et de l’enseignement. Par sa capacité à mobiliser et stimuler les plus jeunes sur des sujets qu’ils pratiquent tous les jours, mais connaissent peu sur le plan théorique, la prospective peut aider à décloisonner et à ouvrir la réflexion. Les sujets portant sur la mobilité dans la ville et le territoire, qu’ils pratiquent quotidiennement pour rejoindre leurs établissements, l’espace public dont ils ont l’usage pour leurs loisirs et autres activités, les politiques liées à l’insertion professionnelle dans le territoire, l’importance de l’engagement citoyen dans la fabrique de la ville de demain… sont autant de sujets susceptibles de mobiliser les élèves sur des thématiques plus vastes comme la mondialisation de l’économie, les phénomènes de métropolisation ou encore les enjeux d’un développement territorial soutenable.

Mais au-delà de ses vertus pédagogiques, la sensibilisation aux enjeux urbains et territoriaux des plus jeunes répond globalement à un souci de pertinence et de pérennité des politiques publiques locales.  En effet, les élèves qui ont participé à ce concours sont des habitants et des acteurs du territoire d’aujourd’hui et de demain. Dans le contexte actuel de crise de la démocratie représentative et de volonté d’intégrer les habitants, en tant qu’usagers-experts, dans la construction des projets et politiques urbaines, il est essentiel de créer des lieux de rencontres entre les élèves, leurs enseignants, éventuellement les parents et les acteurs de l’urbanisme, élus comme techniciens. Ces espaces de discussions contribueront à éclairer les décideurs territoriaux sur les problématiques d’avenir essentielles pour ceux qui pratiqueront demain le territoire, mais également d’emporter l’adhésion des habitants actuels et futurs aux politiques décidées en les formant sur celles-ci et en les intégrant dans leur construction.

L’Agence d’Urbanisme, co-organisatrice de cette première édition du concours « Mon territoire au futur, mon futur dans le territoire » souhaite poursuivre ce partenariat pour devenir un lieu de rencontre privilégié entre acteurs scolaires et acteurs urbains. La sensibilisation des enseignants à la prospective territoriale et leur accompagnement dans leur mission pédagogique s’inscrit dans la ligne directe des nouvelles missions de l’Agence. Elle a pour effet la compréhension et l’anticipation des mutations des territoires, ainsi que la sensibilisation de leurs acteurs à ce sujet, dont font partie les élèves et leurs encadrants. Autant de lieux et de moments de rencontre indispensables pour accompagner la transformation du territoire vers un modèle plus soutenable et souhaitable.

L’accessibilité des jeunes à un logement autonome : Difficultés rencontrées et préconisations

L’agence d’urbanisme et de développement de Clermont métropole a décidé avec le Comité de Pilotage de son observatoire local des loyers (OLL) de travailler cette année sur l’accessibilité des jeunes à un logement autonome à l’échelle du Grand Clermont pour la réalisation d’une étude plus ciblée et plus qualitative [1].  Celle-ci porte principalement sur le parc locatif privé,
45 % des jeunes du territoire y étant logés. Mais pour être la plus complète possible, elle aborde l’ensemble des solutions de logements auxquelles peuvent accéder les jeunes (parc locatif social et offre dédiée).

DES ÉLÉMENTS DE MÉTHODE

Le traitement de cette thématique s’appuie sur différentes sources de données statistiques mobilisées pour caractériser la population des “jeunes”, les niveaux de loyers et le recours aux aides aux logements. Si certaines de ces données sont produites par l’Agence, d’autres ont été fournies par les partenaires de l’observatoire. Les partenaires ont eu l’occasion d’échanger sur cette thématique lors d’un atelier réunissant une vingtaine d’acteurs de l’habitat et de l’accompagnement des jeunes qui a lieu en octobre 2021. Cette rencontre a été l’occasion de mettre collectivement en lumière les besoins et freins potentiels à l’accessibilité des jeunes à un logement et de saisir les éventuels impacts de la crise sanitaire.

L’ACCÈS AU PREMIER LOGEMENT AUTONOME :
UNE ÉTAPE IMPORTANTE DU PARCOURS DE VIE

Accéder à un logement autonome constitue une étape clé dans la vie d’un individu ainsi que dans le démarrage de son parcours résidentiel. Le départ du domicile familial constitue une forme d’entrée dans la vie adulte et marque un changement important dans la vie de la personne concernée : début des études supérieures, mise en couple, premier emploi ou accession à un emploi stable… L’autonomie résidentielle renvoie de fait à bien d’autres dimensions que celles liées au logement lui-même.

Cette accessibilité à un logement autonome peut néanmoins être difficile pour de nombreux jeunes. Il est impossible de généraliser ces difficultés : les jeunes constituent une population hétérogène et tous ne vivent pas cette période de manière identique. Pourtant les problématiques financières et un manque de stabilité professionnelle reviennent fréquemment et compliquent l’accession à un logement autonome. Le fonctionnement du marché immobilier lui-même peut également aggraver ces contraintes d’accès. Ces difficultés ont encore été accentuées du fait de la crise sanitaire que nous connaissons.

LA POPULATION “JEUNES” DU GRAND CLERMONT

Les 18-29 ans du Grand Clermont représentent 18 % de sa population. Ceux-ci, se caractérisent : par une forte concentration dans les zones urbaines (55 % d’entre eux résident à Clermont-Ferrand où ils représentent 30 % de la population), par une précarité accrue (27,2 % de taux de pauvreté chez les moins de 30 ans), par une forte mobilité résidentielle (45 % occupent leur logement depuis moins de 2 ans), par une fin des études et entrée dans le monde actif entre 20 et 24 ans et par une importance des petits ménages (plus de la moitié d’entre eux vit dans un ménage de 1 à 2 personnes).

Les jeunes occupent principalement les petits logements à moindre coût du parc locatif privé.  Le recours à la colocation est encore peu pratiqué sur notre territoire. Si les niveaux de loyers du territoire sont plutôt favorables à l’accès des jeunes à un logement autonome, ce sont tout de même 20 % des moins de 30 ans du territoire qui ne trouve pas de place dans un logement du parc locatif privé à Clermont-Ferrand au regard de leur niveau de revenu. Ces revenus dépendent fortement des aides aux logements et des aides familiales : la méconnaissance des premières par les jeunes se révèle très préjudiciable.

Graphique taux d'accessibilité

L’IMPACT DE LA CRISE SANITAIRE ET DE LA LOI CLIMAT ET RÉSILIENCE
SUR L’ACCÈS AU LOGEMENT DES JEUNES

Les perspectives des jeunes pour l’accès au logement sont encore plus incertaines en raison de la crise sanitaire de la Covid et d’un marché locatif privé qui pourraient se tendre avec l’instauration de nouvelles réglementations (loi climat et résilience).

Forts de ce constat, les partenaires de l’observatoire ont proposé deux orientations pour faciliter l’accès des jeunes à un logement autonome :

  • Le développement d’une offre de logements diversifiée, qualitative et plus adaptée aux besoins des jeunes
  • Le développement et l’articulation de structures et dispositifs d’accompagnement

En parallèle de ces grandes orientations, ils ont également souligné la nécessité de favoriser la mise en réseau des différents acteurs impliqués dans la question du logement des jeunes.

Les apports de cette étude viennent alimenter le nouveau PLH (Programme Local de l’Habitat) de la Métropole clermontoise actuellement en cours de finalisation, notamment sur son action 13 dédiée à la question du logement des jeunes. Ils font également écho à d’autres travaux de l’Agence (demande sociale en logements, enquête “jeunesse c’est à vous”).

Enquête 2020 sur les loyers : Une agglomération clermontoise encore attractive

Pour la 5e année consécutive, l’Agence d’Urbanisme au travers de l’Observatoire Local des Loyers (OLL) publie les résultats de son enquête [1] réalisée auprès des professionnels de l’immobilier gestionnaires de biens locatifs et auprès des particuliers assurant eux-mêmes la gestion de leurs locations. En 2020, elle a permis de collecter un peu plus de 5500 logements soit 10 % du parc locatif privé du territoire d’observation. L’enquête souligne le niveau de loyer attractif de l’agglomération en même temps que sa disparité et sa difficulté d’accès pour les ménages les plus modestes.

L’IMPORTANCE DU PARC LOCATIF PRIVÉ POUR ACCÉDER AU LOGEMENT

Le parc locatif privé est généralement plus facile d’accès par sa souplesse d’installation. Il propose une grande diversité de logements (T1 à T5 et+, maison ou appartement, anciens ou récents, meublés ou libres…). Il constitue donc un élément clé du parcours résidentiel des ménages sur un territoire. Ce parc permet en effet de répondre à de multiples besoins de logement des ménages et de s’adapter à leurs évolutions au cours de leur vie. Il constitue à la fois une porte d’entrée dans le territoire pour les nouvelles populations (souvent dans les grandes centralités là où il est le plus présent) et une première étape incontournable pour les jeunes quittant le domicile parental. Connaître les niveaux de loyers des logements pratiqués dans ce parc, et plus globalement son type d’occupation, est donc essentiel pour améliorer la conception, la mise en œuvre des politiques nationales et locales du logement.

UNE MÉTHODE D’OBSERVATION AGRÉE PAR LE MINISTÈRE EN CHARGE DU LOGEMENT

Membre du réseau national des OLL soutenu par l’ANIL (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement) et agréé par le Ministère en charge du Logement, la méthode employée pour collecter, traiter et analyser les données est commune à tous les observatoires du réseau. Les résultats produits par l’OLL clermontois sont donc fiables, représentatifs du parc et comparables.

UN NIVEAU DE LOYER ATTRACTIF MAIS NÉANMOINS DIFFICILE D’ACCÈS
POUR LES PLUS MODESTES

Localement, 28 % des habitants du Grand Clermont sont locataires du parc privé. Plus de la moitié du parc locatif privé se situe à Clermont-Ferrand, où la majorité des habitants sont d’ailleurs locataires du parc privé (43 %).

Pour l’année 2020, le loyer médian hors charges observé pour l’ensemble du Grand Clermont, tout type de logements confondus est de 9 €/m², lequel n’a connu qu’une augmentation modérée depuis 2016. Ce niveau de loyer place l’agglomération clermontoise parmi les moins onéreuses du réseau OLL.

Pour autant, bien que ce niveau de loyer observé sur l’ensemble du territoire soit attractif, il ne doit pas faire oublier la disparité des niveaux de loyers selon les zones et les caractéristiques des logements qu’il recouvre. Le niveau de loyer médian hors charges le plus élevé s’observe à Clermont-Ferrand : 10,3 €/m². Dans cette zone se trouvent les petits appartements avec des locataires très mobiles. Au contraire, c’est en périphérie, avec un loyer médian hors charges de 7,9 €/m² que le niveau de loyer observé est le moins élevé. La présence importante de maisons dont les locataires sont moins mobiles dans cette zone explique ce niveau de loyer observé plus bas. Certains secteurs du parc locatif privé de l’agglomération clermontoise peuvent donc tout de même être difficiles d’accès pour les ménages les plus modestes.